广东，楼市为何这么极端？

广东，是中国房地产行业最(zuì)特殊
的地方(fāng)，之前我曾 多次在文章里分析过。

最近在梳理各省市公积金贷款数据的时候，再
次(cì)证明了(le)这一点。

先(xiān)请大家看下面这个(gè)图表：

这张(zhāng)图，展示了中国内地(dì)31个省(shěng)市(shì)自治区、以及新(xīn)疆建设兵团(tuán)住房公积金缴存和(hé)使用情况。它的排
序，是根据第(dì)五栏(lán)人均贷款额从大到小排列的。

所谓人(rén)均贷款 额，是用一(yī)个地(dì)区累计发放的公积金贷款额(é)除以缴存公积金人数获得的，都是截至(zhì)2023年末的数据。

通过(guò)这张表格，你会惊讶地发(fā)现：中国人口第一大 省、经济第一大省广东，不仅(jǐn)是住房公积金缴存人数最多的省份、也是缴存(cún)额最多的省份，但人均贷
款额竟然是倒数第一！

这么多年，广东人均公(gōng)积金贷款额累计起(qǐ)来竟然只有(yǒu)5.3万元(yuán)，不仅远低于全国平均的8.7万元，更(gèng)远低于上海、天津、青海等人均超过13万元的省市区。

换句话说，广东人(rén)在买房的时候最不爱(ài)使用住房公积金贷款；而上海、天津、青(qīng)海、西藏(cáng)、新疆等省市区(qū)的居民，买房的时候最爱(ài)使用住房公积(jī)金贷(dài)款。

有意思的(de)是(shì)，最爱使用公积金贷(dài)款的省市区(qū)里，明显分为两组：

第一(yī)组是上海、天津，代(dài)表着沿海经济发达地区；第二组是青海、西藏、新疆，代表着 西部经(jīng)济欠发达地区。

广东，楼市为何这么极端？s-style="font-L">最爱使用公积金的地区，为何如此(cǐ)两极分化(huà)？我推测大概是以下几个原因：

上海、天津 人(rén)理财观念比较(jiào)强，算账比较细，使用(yòng)公积金贷款可以节省购房(fáng)成本。

尤其(qí)是上海，虽然房价很(hěn)高，公积金贷款的额度对在上海买房实际(jì)帮助不大，但精打细算(suàn)的上海
人不(bù)嫌麻烦，还是要使用(yòng)的(de)。

广东，楼市为何这么极端？cms-style="font-L strong-Bold">青海(hǎi)、西藏、新疆经济相对不太发达，房价不高。所以公积金贷款对房价的覆盖率比较高，如果你买的房(fáng)子不太(tài)大，而且夫妻(qī)两个人(rén)都有住房公积金(jīn)，基本上不用商业贷款就可以买房了，大大降低了购房成本，所以一定要用公积金(jīn)来买 房。

西部各地拥有住房
公积金的人群高度集中在体制内(nèi)，使用公积金比较方(fāng)便，也是使用率比较高的原因(yīn)。

再看广东等不喜
欢用公积金贷款(kuǎn)的省份(fèn)，除了(le)广东，还有(yǒu)河南、山西、陕(shǎn)西、海南等(děng)。

但广东(dōng)跟其他几个(gè)倒数省(shěng)份相比，数据是“断崖式(shì)的(de)低”，显示出(chū)广东的特立独(dú)行，也就是我(wǒ)标题上说的极端（下面图(tú)表是按照公积金缴(jiǎo)存总额排序的）。

为什么会这样？根本原因是：广东是(shì)全国小产(chǎn)权房、城中村、违法建(jiàn)筑存量最大的区域，尤其是吸引未来(lái)人口较多的(de)珠三角，更是如此。

比(bǐ)如在深圳，小产 权房、违法建
筑、城中村的住(zhù)房套数大约有650万套，而北京、上海
建城
了(le)那么多年，所有的住房套数也不过800万(wàn)套、850万(wàn)套而已。

深圳真(zhēn)正城市化只有44年，目前小产权房、违法建筑、工业区宿(sù)舍(shě)、商务公寓和商品住宅一(yī)共累计了(le)1100万套。

如果每套小产权房、城中(zhōng)村(cūn)、违法建筑里可以住两(liǎng)个人，仅这类住(zhù)房就可(kě)以给(gěi)深圳1300万人提供容身之所(suǒ)；如果能住3个人，则可以给1950万人居住。

如果深圳所有的住房，每(měi)套都住3个人，则(zé)全(quán)城可(kě)以容纳3300万人。

广州的城市面积更大，城中村、小产权房、违(wéi)法(fǎ)建筑(zhù)体量只会比(bǐ)深圳大，不会比深圳小。但广州从来没有公(gōng)布过这类数据。东莞、佛山、中山、惠州(zhōu)、江门(mén)、珠海，也(yě)都有大量(liàng)这类住(zhù)房。

广东“非红本住(zhù)房”的大 量存在，相当于政府少向民间征收了数十(shí)万亿的土地(dì)出让金，由此(cǐ)诞生了大量的天然廉租房。它降低(dī)了实际居住成本、营商成本，让外来人口在广东谋生变(biàn)得更(gèng)容易。

由(yóu)此，广东才成为中国城镇(zhèn)化的最大熔炉，接纳了全国最多(duō)的外(wài)来人口。广东官方今年(nián)年初证实，实际生活在广东的(de)人口(kǒu)超过了1.5亿，后来广东交通部门(mén)的数据显示达到了1.6亿(yì)人。

由于珠三角根(gēn)本不缺房子，天然廉租房遍地，所以(yǐ)外来(lái)人口即便不买房，也可以在广东长时间生活。

所以你会发现：广(guǎng)东连续多年，人均卖(mài)地(dì)收入显著低于浙江沪。其结果是，广东虽然(rán)人口(kǒu)多，但房地产市场没有长三角大。

如果(guǒ)你跟开发(fā)商熟悉，就会知道：很多大房企提拔干部的时候，长三角的干部更容易上位，因为业(yè)绩更好；长期在珠三角工(gōng)作的(de)干部，往往因为业绩不理想而晋升机会不佳。

不是因为珠三角的干部不努力，而 是这里的市场被小产(chǎn)权房、城中村、违法建筑(zhù)分流了，出(chū)业绩比较难(nán)。

在这种情(qíng)况(kuàng)下，广东(dōng)人买房使用住房公积金
的热情就不太高了。

或许有人会反驳：你(nǐ)不能只看广东全省的数(shù)据，这个数据被非珠(zhū)三角城市拉低了。

那我(wǒ)们来(lái)看一下广州和深(shēn)圳的 数据吧：

截(jié)至2023年末，广州市累计发放个人公积金住房贷款4008.41亿元，实缴公积(jī)金的职工534.89万人，由此可以计算出：广州人均公积金贷(dài)款为7.49万元。

截至2023年末，深圳(zhèn)市累计发放个人公积金住(zhù)房贷款3054.89亿元，实缴职工726.55万人，由(yóu)此可以计算出：深(shēn)圳人均公积金贷款为4.2万(wàn)元。

而上海、天津(jīn)、北京、重庆人均(jūn)住房公积金贷款为13.3万元、13.1万元、10万元、8.5万元。

深圳堪称是住(zhù)房公(gōng)积(jī)金贷款使用率(lǜ)最低的大城市。

除了跟“非红本住房”存量大 ，深圳人买房紧迫性不强有关外，还跟(gēn)两(liǎng)个因素有关：

第一，深圳人的关注点在搞钱上(shàng)，在理财方面不如上海人精细，不喜欢算(suàn)小账。不少深圳人觉得(dé)公积(jī)金贷款麻烦，对买房帮助(zhù)不太大，所以不怎么使用。深圳人喜欢在买房之(zhī)后，一次性(xìng)提取一(yī)笔钱。

第二，闯深圳的多是年轻人，深圳(zhèn)房(fáng)价比较贵，很多人暂(zàn)时买不了(le)房子，所(suǒ)以公积(jī)金(jīn)往(wǎng)往用来提取支付(fù)房租或者家用，暂时没(méi)有贷款(kuǎn)。

展望未来，广东(dōng)可以大幅提高公积(jī)金贷款额度，以提
升市民买房(fáng)时使用公积金贷款(kuǎn)的热情。

从这个(gè)意义上讲，广东通过住房公积金政策调(diào)整(zhěng)来推动楼市回暖，比其他地方更(gèng)有优势。

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