北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行情火热(rè)的那些年，各地售楼(lóu)处(chù)为了制造噱头(tóu)吸引购(gòu)房者，将阳台、飘窗(chuāng)和设备(bèi)平台改造成房间，用来“赠送面积”。

《每日经济新闻(wén)》记者近期(qī)在(zài)北(běi)京调查发现，个别区(qū)域再次(cì)出现“赠送面积”现象，有的开发商宣称通过“赠送面积”，得(dé)房率可以达到90%以上，后期(qī)会统一(yī)改造(zào)进行交付。

受访北京市法律(lǜ)界和房管部门人士(shì)表示(shì)，开发(fā)商宣称(chēng)的“赠送面积(jī)”要注意甄(zhēn)别，实(shí)际上这(zhè)部分面(miàn)积不能计入购房合同，交房后存在一定法律(lǜ)风险。

不过，不(bù)同城市间有着不同(tón北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件g)管理方式。

4月18日，长沙市房(fáng)地产平稳健康和(hé)安(ān)全运(yùn)行协调小组印发《优化房地(dì)产开发项目规划管(guǎn)理若干措施》通知(zhī)，明确优化(huà)阳台等空间面积计算规则，业内(nèi)测算累计赠送可以做到套内建筑(zhù)面积(jī)30%左右。

得房率最高超过100%

4月15日，每经记者走访了北京市丰台区某楼盘，销售人员指着样板间地上贴(tiē)着的分割线讳莫如深(shēn)，“分割(gē)线外的一半部分(fēn)不(bù)计算产证面积，是开发商‘送’给你的，房间(jiān)面(miàn)积只能在分割(gē)线内。”

除(chú)了南侧两处卧室和一个客厅的阳台，北侧两处卧室的飘窗位置也贴(tiē)有分(fēn)割(gē)线，被改成平地。原(yuán)本面积较小的北卧(wò)室，显(xiǎn)得空间更大了(le)。

在(zài)另一(yī)个央(yāng)企开发(fā)商的售楼处内，销(xiāo)售人(rén)员(yuán)称(chēng)，项目得房率达到89%，“赠送面积”有13平(píng)方米。与其(qí)他项目相比，自家(jiā)楼盘的(de)“赠送(sòng)面积”更大，得房率更高(gāo)。

赠送的包括1.5米宽的全部阳台面积，南侧两个卧室，以(yǐ)及北(běi)侧两个设(shè)备阳台。“备案时(shí)阳台有(yǒu)两根(gēn)柱子，实际(jì)上精装交付时开发商会打掉，改成室(shì)内空间(jiān)”，该销售人员介绍。

每经记(jì)者(zhě)在大兴区亦庄板(bǎn)块走访时看到，一家北京国(guó)资房企(qǐ)和一家央企开发商的项目得房率约80%，样(yàng)板间(jiān)地上没有(yǒu)分割(gē)线，赠送的只是正常的(de)飘(piāo)窗位置。

据北京一位房地产业内(nèi)人士透露，目前个别区域(yù)的确出现改造设备阳台赠送面积(jī)现象，有的楼盘最高(gā北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件o)得房率超过(guò)100%，主要与周边配套设施较差，位置偏(piān)僻有(yǒu)关。大部(bù)分区域还是根据监管要求，在营销方面比较规范。

每经(jīng)记者以购房(fáng)者身份咨询北(běi)京(jīng)市丰(fēng)台区房(fáng)管局，房屋交易市场管理科(kē)一位工作人员(yuán)提(tí)醒，开发企(qǐ)业在营销时承诺赠(zèng)送的面(miàn)积不能(néng)计入购房合同(tóng)，改造后有(yǒu)一定(dìng)的法律风险。而且，后期的物业费收取和二手房交易都与面积相关。

丰台区城市管理综(zōng)合行政执法局一位工作人员则表示，不计入合(hé)同的(de)部(bù)分即便开发商(shāng)许诺使用，也不具备法律效(xiào)力，一旦被举报，将由街(jiē)道(dào)办事处的城(chéng)管执法人员调(diào)查处理。

已有城市(shì)明确赠送面积规则

不过(guò)，在很多(duō)城市并未明确(què)商品房套内空间面积管理的情况下，4月18日，“楼市调控优等生”长沙却明确了“赠送面积”规定(dìng)。

长沙明确提出进一步优(yōu)化阳台等空间(jiān)面积计算规则。因城市景(jǐng)观风貌(mào)要求需要封(fēng)闭(bì)阳(yáng)台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积进行商品(pǐn)房(fáng)预售和不动产登记(jì)。居住建(jiàn)筑阳台等按水平投(tóu)影面(miàn)积的1/2计入建筑面积(jī)的部分(fēn)，其水平投影面积之和(hé)按不超过套(tào)内建筑面积20%控制。

合理调整飘窗和设(shè)备平台管控要求(qiú)，进一步提升住宅使(shǐ)用功能完整性(xìng)。飘（凸(tū)）窗宽度(dù)可与房间等宽，出挑(tiāo)宽度不超过0.8米。中央(yāng)空(kōng)调设备平台和分体式(shì)空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平(píng)台不计入容积率和建筑面积(jī)。

湖南中原研究(jiū)院分析认(rèn)为，该政策主要影(yǐng)响三个(gè)层面：

最重要(yào)的赠(zèng)送方(fāng)面，之前封闭阳台是全计容，现(xiàn)在能做到半(bàn)赠送；居住阳(yáng)台的赠送(sòng)面积则由半赠送提升到套内建(jiàn)面的20%。

飘窗位置不计入套内(nèi)面积，还可以做到与房间等宽，这意味着，开(kāi)发商在建设房(fáng)间时可(kě)以多出0.8米进深空间。

设备平台不计入赠送面积，最多能再赠送(sòng)4平(píng)方米。

多重规定之后，累(lèi)计(jì)赠送大概可以(yǐ)做到30%，长(zhǎng)沙(shā)新房有望迎来“负公(gōng)摊”时代。

对于未(wèi)明确赠送面积的城(chéng)市，北京(jīng)法学会不动产法研究会理事、北京金诉律(lǜ)师事(shì)务所主任王玉(yù)臣表示，购房(fáng)者要(yào)注意(yì)：

第一，尽量不要轻信所谓的“赠送面积”说(shuō)法，羊毛出在羊身上，一般不太可能(néng)是真正的赠送。

第二，务必注意(yì)所谓的赠送应当写在合同，只要写(xiě)不到合同里，一般要么是违建，要么是侵(qīn)占公摊或公共部分。

第三，购(gòu)房者(zhě)可(kě)以在购房时要求开发商(shāng)提供所谓“赠送(sòng)面(miàn)积(jī)”的相关规划文件，进行基(jī)本判断。如果和规划不符，则属于(yú)违规行为。

第四，购(gòu)房时对购房(fáng)过程和相关宣传材(cái)料做好取证，尤其是关于“赠送面积”部分的内容(róng)。

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