完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请
清盘

　　转自：时代(dài)财经

　　万达等来了金主，富(fù)力的(de)金(jīn)主却想快点“割席”。

　　近日，富力地产（02777.HK）公布，旗下全资附属公司兆晞有限公(gōng)司（下称“兆(zhào)晞”）在中国(guó)间接持有的68间(jiān)酒店及1栋写字楼被担保代(dài)理人委任的机构人(rén)员接(jiē)管。

　　同时被接管的，还有富力地产（香港）有限公司（下称“富力香港”）持有(yǒu)的御(yù)逸(yì)有限公司(sī)股(gǔ)份（下称“御逸”）、御逸持有的兆晞股份。其中，兆晞是御逸的全资附属公司，御逸(yì)是富力香港(gǎng)的全资附属(shǔ)公司(sī)，富力香港则是富力地(dì)产(chǎn)的全
资附属公司。

　　事情(qíng)的起因是一笔
金额
为6.14亿美(měi)元的(de)尚(shàng)未偿还的(de)境外债务，而这笔债务(wù)的抵押品之(zhī)一，便是本次被接管的68间酒店及1栋写字楼。

　　此次被接管的酒店资产，可追溯到
一宗“世纪交易(yì)”。

　　2017年 7月(yuè)19日(rì)，在北京万达索菲特酒(jiǔ)店，万达创始(shǐ)人王健林(lín)、融创创始人孙宏(hóng)斌以及富力地产创始人李思廉与张力(lì)杯觥交错，庆祝一场中国房地产历史(shǐ)上的最大交易(yì)。

　　作为(wèi)白衣骑士的富力地产，以189.55亿元的代(dài)价虎口夺食(shí)，“捡漏”万达集团旗下73家酒店，一举成(chéng)为全球最大豪(háo)华酒(jiǔ)店业主。此后，李思(sī)廉(lián)曾多次(cì)表(biǎo)示，这(zhè)是一笔划算的交易，坚称“买得不贵(guì)”。

　　7年后，这些(xiē)资(zī)产再生变(biàn)数。因(yīn)为上(shàng)述债务，淡马锡跟富力地产翻了脸。

　　新加坡政府投资机构淡马锡旗下私募信贷主权(quán)基(jī)金(jīn)Seatown Private Credit Master Fund（下称“Seatown”）是债权人之一，在今年7-8月，Seatown在香港高等法(fǎ)院接(jiē)连提交对
兆(zhào)晞、富(fù)力香港(gǎng)的清盘呈请。

　　2022年，富力地(dì)产率先完成了境内外债(zhài)务(wù)整体重
组，如今，却又再次(cì)走向资(zī)金困局(jú)。

　　淡马 锡翻脸后，68间酒店(diàn)被接管了

　　7月8日，因为一笔包含本金及应付利(lì)息合共6.14亿(yì)美
元的贷款尚未偿还，Seatown在香(xiāng)港高等法院提交(jiāo)了对兆晞的清(qīng)盘呈(chéng)请。

　　这笔债务的融(róng)资协议订立于2023年1月13日。天眼查显示，兆晞
持(chí)有广(guǎng)州(zhōu)兆晞投资有限公司（下称“广 完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘州
兆晞”）100%的股份，广州(zhōu)兆晞又对外投资了73家酒店管理公司。这些(xiē)公(gōng)司(sī)有多个(gè)显著(zhù)的特点(diǎn)，它们均(jūn)成立(lì)于2017年10月，且由广州(zhōu)兆晞(xī)100%控股，其中，不少公司又再全资控股了其它酒店管(guǎn)理公司，其它酒店管(guǎn)理公司的股东曾是(shì)大连万达商业地产股份(fèn)有限公司。

　　富力地产对Seatown的清盘呈请十分不满(mǎn)。原因之一是Seatown“仅为该贷款的其(qí)中一名贷款人，只(zhǐ)持有该贷款尚未偿还(hái)本金额18%”，富力(lì)地产董(dǒng)事会认为Seatown的呈请不代表兆晞(xī)和富力地产(chǎn)其它持份者的利益。

　　“该贷
款已有足够的抵押品，有担保债权(quán)人可(kě)以行使其权(quán)利强制执行抵(dǐ)押品，而(ér)不是申(shēn)请附属公司清盘”，富力地产董事会认为，任何此类申请清盘的尝试都会损害价值，“并会减少债权(quán)人的可收回的追讨”。

　　强制执行抵(dǐ)押品和向法院(yuàn)提交清盘呈请是两种不(bù)同(tóng)的债务追回方式。其中，强制执行抵押品通常是指债权人直接对抵押(yā)品进行处置，以收回债务，这种方式直接(jiē)针对特定的资产(chǎn)，通(tōng)常适用于(yú)有明确抵(dǐ)押(yā)物的(de)债务；而向法(fǎ)院提交清盘(pán)呈请(qǐng)则是请求法院对债务人公司进行清算，这通常涉及到公(gōng)司的整体资产和负债(zhài)。

　　汇生国际资本 总裁(cái)黄立冲对时代财经表示，对债务(wù)人公司进行清盘呈请(qǐng)是一种更为彻底的解决方式，可能会导致公司的解散(sàn)。

　　黄立冲分析，Seatown之所以选择清盘的方式，“可
能是因(yīn)为(wèi)Seatown认(rèn)为通(tōng)过清盘能更好地(dì)保护(hù)其整体利益，也可能是因为抵押品的价值不(bù)足以覆盖债务，或者是因为清盘可以解决公司的其(qí)它潜在问题，比如(rú)公司运营不善或财务不(bù)透明(míng)等(děng)”。

　　在公告(gào)中，富力地产透露，公(gōng)司一直(zhí)积极与(yǔ)Seatown沟通，也将继续沟通(tōng)，争取(qǔ)双方达成一个“友好解 决(jué)方案(àn)”。

　　不过(guò)，沟通(tōng)显然(rán)没有(yǒu)成功。8月19日，Seatown又(yòu)一次在香港高等法院提交了清盘呈请(qǐng)。这(zhè)一次，Seatown的目标是兆晞的(de)母公司富力香港，富(fù)力香港同(tóng)时是这(zhè)笔债务的担保人之一。

　　资金困境之下，富(fù)力地(dì)产似乎既无力招架Seatown，也无法阻止全(quán)体债权人的进一步行动 。

　　9月3日，这笔债务的(de)担保(bǎo)代理人(rén)Serica Agency Limited委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited（诚骏(jùn)法证及企业重整有限公司）接管了融资协议为担保代(dài)理人设(shè)立担保的资产，包括但不限于富力香港持有的御逸股份、御逸持(chí)有的(de)兆晞股份以及兆晞的(de)资产。

　　根据金融服(fú)务(wù)公司TMF GROUP的介绍，当贷方以抵押品作为贷款担保时，一般(bān)都会委任一家担保代理(lǐ)或代理，在借方违反贷款或债券合约时履行权利。因此，担保(bǎo)代理(lǐ)人往往代(dài)表(biǎo)的是所(suǒ)有债权人的利益。

　　不过，黄立冲指出，担保代理人(rén)委派机构(gòu)接管富力地产债(zhài)务的抵押(yā)物，可能是作为对(duì)借款公司提交清盘呈请的一系列动作的(de)一部分，也可能是独立于清盘呈请的行动，这取决于贷款协议的具
体(tǐ)条款以及贷款人之间的协商。

　　完成债务(wù)重
组(zǔ)两年后，富力又要直面危机

　　无论清盘，还是接管，富力地产都(dōu)渐渐失去对68间酒店及1栋写字楼拥有的(de)主(zhǔ)动权，这是富力地产不愿看(kàn)到的结(jié)果。

　　“过去一年，合约(yuē)销售大幅下降，加上缺
乏还款能力，加(jiā)速债务到(dào)期。这些异常状态导完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘致现金流出现更(gèng)多不确(què)定性，且无法(fǎ)进行战略规划，难以管理流动资金以履行债务偿还责任”，在8月底(dǐ)发布的2024年(nián)中期报告中，富力地产坦言，公司(sī)及同业将继续面对财务限(xiàn)制及资产流动性问(wèn)题。

　　酒店是富力地产的“救星”之一(yī)。“面对艰(jiān)难的经营状(zhuàng)况，本集团主要依赖销售近期(qī)已落成物(wù)业及经常性投资物业所产生的现金流”，富力(lì)地产称，除(chú)了已落成物业的合约销(xiāo)售(shòu)带来的(de)现(xiàn)金流，“另一(yī)个重要(yào)的现金流是来自可产(chǎn)生营运及租金收(shōu)入的投资物业
，如零售商场及酒店”，而截(jié)至6月30日，富力地产拥有
90间酒店。

　　“投资(zī)资产组合可提供应(yīng)急而稳定的现金流，不易受市场波动所影(yǐng)响(xiǎng)。加(jiā)上，中央政府一直鼓励本土消费及当地旅游，促进本集团酒店及旅游资产(chǎn)的增长”。

　　中期报告(gào)显示，上半年，富(fù)力地(dì)产实现(xiàn)协(xié)议销售收入(rù)约(yuē)56亿元(yuán)，同(tóng)比减少(shǎo)58.64%；实现营业额为142.11亿元，同(tóng)比减少15%。其中，来自物业发展的营业(yè)额为104.84亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)15%；投资物业租(zū)金收(shōu)入为(wèi)4.25亿(yì)元，同比微增2%；酒店营运营业额为27.62亿元，同比减少7%。

　　黄立(lì)冲(chōng)认为，淡马锡作(zuò)为一(yī)个有经验的投
资者，有(yǒu)能力进行深入的市场分析和风险评估，从而在市场不确定性中找到投资机会，这(zhè)也或许是Seatown选择(zé)酒店资(zī)产作为抵押品的原因，“尽管当前 内地房地产(chǎn)形势不佳，但他们(men)可能认为酒店资产(chǎn)具有(yǒu)长期(qī)价(jià)值，或者认为这些资产(chǎn)在市场(chǎng)复苏时能够带来(lái)较高的回报”。

　　时代财(cái)经 注意到，除了投资(zī)富力旗下的酒店资产外(wài)，淡(dàn)马锡还投资了(le)万达。

　　港交所权益披露文件显示，淡马(mǎ)锡于2023年1月11日持有万达酒店发
展(zhǎn)65.04%的股份，相当于30.55亿余股；次日，万达酒店发展公告称，由王健林最终实益拥有的控股(gǔ)股东万达海外，已将其持有的(de)超过30.55亿余股公司普通股(gǔ)质押给贷款人，作为获提供贷款融的(de)抵押品。

　　据界面新闻去年1月的报道，贷款人是淡马锡旗下公司，其(qí)向Wanda Culture Holding Co.Limited提供贷款，由此(cǐ)获得万达酒店发展的股份。截至2022年12月31日，万(wàn)达酒店发展拥有
122家酒店，合计超过(guò)2.86万间 客房，另有232家(jiā)已签约管理正在(zài)开发(fā)中尚未开业的(de)酒店。

　　作为富(fù)力地产体系内相对优质的(de)资产，酒店的(de)控(kòng)制权一旦旁落，对富力地产现(xiàn)已承压的资金状况无疑是雪上加霜。

　　2022年(nián)，富力地产率(lǜ)先完成了境内外债务整体重组。同年7月，富力地产附(fù)属公司怡略公布，10支美元(yuán)票据合并为3支(zhī)（下称“怡略票(piào)据”） ，并(bìng)展期3-4年，票据总额将近49.44亿美(měi)元，当时(shí)，富力方面还拿出了(le)位于(yú)马来西(xī)亚新山的富力公主湾项目和位于英国(guó)伦敦的 LONDON ONE 项目（即ONE Nine Elms项目）作为增(zēng)信。此次美元票据展期，亦被市场 称为亚洲房企最大一笔(bǐ)债务重组案例。

　　如今，却又(yòu)再次陷(xiàn)入资金困局(jú)。在富力地产的酒店资产卷(juǎn)入债务违约风波之(zhī)时，上述(shù)3支展期后的(de)债券也走(zǒu)到(dào)了风(fēng)险的边(biān)缘。8月11日，富力地产发布公告称，怡
略(lüè)票据目前还剩45.27亿美元尚未偿 还，票据一(yī)共1.47亿美元(yuán)的利息需在(zài)7月11日支付，但(dàn)在过(guò)了一个月宽限(xiàn)期(qī)，富力地产由(yóu)于“面临的现金流压力”没有支付。

　　今年5月，富(fù)力地产卖掉了ONE Nine Elms项(xiàng)目，偿还了项目贷款，也注(zhù)销(xiāo)了部(bù)分怡略票据，富力地(dì)产称公司
借此“成 功(gōng)降低了债务规模”。而在淡马锡提出清盘呈请后，一只脚“上岸”的富
力又被拽回岸边，新一轮挑战才刚刚开始。

责任编辑：石秀珍 SF183

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