房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？

　　来源(yuán)：中国经营报

　　本报记者吴静卢志坤北京报道(dào)

　　近(jìn)期，住房和城乡建设部相关负责人宣布北京，上海等22个城市正在开展房屋养老(lǎo)金试(shì)点。当前试点的重点在于建立公(gōng)共账户，引(yǐn)发市场热(rè)议。

　　《中国经营报》记者了解到，在房屋养老金公共账户(hù)尚处于探(tàn)索之际，当前我国针对房屋公共部位、公用(yòng)设施设备的维护(hù)和改造主要使(shǐ)用的仍是(shì)住宅专项维修(xiū)资金。

　　据相关统计，目前中国住宅专项维(wéi)修资金结余超过1万亿(yì)元(yuán)，其中上海、北京和杭州(zhōu)等城市结余(yú)均超过百亿元(yuán)。但上(shàng)海、北京、杭州累计使用资金(jīn)仅占累计(jì)归集资金的10%左右，成都和深圳分(fēn)别约为4%和5%，大(dà)量资金沉淀未有效(xiào)利用。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)屋(wū)养(yǎng)老金(jīn)试点城市(shì)之一，北京市对于住宅专(zhuān)项(xiàng)维修(xiū)资(zī)金的使用流程和效率如何，使用过(guò)程中存在哪些问题值得梳理、关注(zhù)。

　　使用效率受关注

　　所谓的(de)住宅专(zhuān)项维修资金，是指为了保障房屋(wū)安全与正常使用，旨(zhǐ)在用于(yú)房屋及其附属设(shè)施设(shè)备的保养、维护、维修乃至(zhì)更换(huàn)、重建的费用。

　　以北京(jīng)为例，住宅专项维修资金适用范围包(bāo)括(kuò)：电梯主要部件需要(yào)进行维修或更换的；二次供水系统设备部件(jiàn)磨(mó)损、锈蚀严重的；避雷设施不满足安全要(yào)求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元(yuán)件损坏(huài)的；消防系统出现房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？功(gōng)能障碍，或部分设备、部件损坏严(yán)重的；楼(lóu)内排水（排污）设备出现故(gù)障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；在其他规定情况时，可以办理申请使用维修资金。

　　在使用流程上(shàng)，一般先由物(wù)业服务企(qǐ)业或房改售(shòu)房单位根据维修和更新、改造项(xiàng)目提出使用建议；没有物业服务企业的(de)，由相关(guān)业主提出使用建议，组织实施使(shǐ)用方案。

　　由物业服务企业、房改售房单位或者(zhě)相关业主持有关材(cái)料，向区住建房管部门申请列支(zhī)。区住建(jiàn)房管(guǎn)部门审核同意后，向市住房资金(jīn)管理部(bù)门区管(guǎn)理部发(fā)出划转住宅专项维修资金的通知。最后，由市住房资金管理部门区管理部将所需住宅专项维修资金划转至维(wéi)修单位。

　　克而瑞物管研究员芮(ruì)娟告诉记者，根(gēn)据2008年开始执行的《住宅专项维修资金管理办(bàn)法(fǎ)》，住宅专项维(wéi)修(xiū)资金的使用需(xū)要经过多个部门的审批，包括业主委(wěi)员会（或物管会）、物业服务(wù)企业、房屋(wū)专项(xiàng)维(wéi)修资金管理机构以及可能涉及的相关部门（如(rú)市(shì)场监(jiān)管局(jú)、住建委等）。这些部门之间需(xū)要协(xié)调(diào)配合，但往往(wǎng)由于沟通不畅或职责不清，导致(zhì)审批流程复杂且(qiě)耗时较长。

　　此外，部分代(dài)管部门未建立健全(quán)的维修(xiū)资(zī)金相关内控制度，导致资金管理和使(shǐ)用过程中存在漏洞和风险。

　　芮娟进(jìn)一步解(jiě)释(shì)，在申请使用维修资金(jīn)时，通常需要获得专有部分占建筑物总面积(jī)三分之二以上(shàng)的业主(zhǔ)且占总人数(shù)三分之二以上（即(jí)“双三分(fēn)之二”）的业主同意。然而，在实际操作(zuò)中，由于业主意见不一，往往难以在短时间内达成一致，导致申(shēn)请过程受阻或延误。很大问(wèn)题(tí)卡在(zài)三分之二达成一致存在困难，业(yè)主(zhǔ)层阻力(lì)比较大。

　　比如(rú)，北京市规定，在支取住(zhù)宅专项维修(xiū)金时，一(yī)般需要“双三分之(zhī)二”业主讨论通过(guò)后(hòu)才能发起使用申请，然后才能由物(wù)业服务企(qǐ)业通(tōng)过“北京市住宅专项维修资金(jīn)管理系统”向区住建房管部门提交支(zhī)取申请。

　　《住宅专(zhuān)项(xiàng)维修资金管理(lǐ)办法》进入执(zhí)行阶(jiē)段(duàn)后，不少(shǎo)城市均就住宅维修资金使(shǐ)用效率问(wèn)题进行优化。

　　2013年12月，北京市发布《关于简化程序方便应急情况(kuàng)下使用住宅专项维修资金有关问题的(de)通知》（以下简称《通知(zhī)》），明确规(guī)定(dìng)了六(liù)种可应急使用专项维修资(zī)金(jīn)的情形：屋面防水(shuǐ)损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅(zhái)水泵损坏导(dǎo)致供水(shuǐ)中断的；楼体(tǐ)单侧外立面五分(fēn)之一(yī)以上有(yǒu)脱落危险的；专用排(pái)水设施因坍塌、堵塞、爆裂(liè)等造成功能障(zhàng)碍，危及人身财产安全的；消(xiāo)防系统出现功能(néng)障碍，消防管理部门要(yào)求对消防设施设(shè)备维修、更新、改造的。

　　同时，《通知(zhī)》还(hái)明确了各种情况(kuàng)下应急使用维修资金的申请主体(tǐ)和受理部门，并简化申请程序，缩短付款时间。规定(dìng)实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的，无须“双三分之二”业(yè)主同意，但应当事(shì)前告知业(yè)主。

　　今年夏季，受(shòu)强降雨影响，住宅小区房屋漏雨诉求集(jí)中(zhōng)，北京市住建委会(huì)同市住房(fáng)资金(jīn)管理中(zhōng)心紧急调整住(zhù)宅(zhái)专(zhuān)项维修资金使用流程，明确(què)先施(shī)工抢险(xiǎn)，再走公示、拨付(fù)资金程序。

　　根据北京(jīng)市政府公(gōng)布的数(shù)据，今(jīn)年(nián)上半(bàn)年，北京全市维修(xiū)资金使用16.82万户，使用(yòng)金额5.43亿元，同比增长27%。其中，办(bàn)理使用维修资金用于(yú)电梯维修(xiū)更新改造业务1200余笔，拨付金额1.98亿元；办理使用维(wéi)修资金用(yòng)于屋面防水维修业务500余(yú)笔，拨(bō)付金额1.7亿元。

　　以电梯维修更新(xīn)为例，据公开报道，目前北京市电(diàn)梯保有量已达到31万部。其中，居民住宅(zhái)电梯15.5万部，占比达一半(bàn)，使用时间15年以上的(de)老(lǎo)旧电梯4.5万部，三成多的居民住宅电梯已“老龄(líng)化”。

　　据了解，2024年以(yǐ)来，北(běi)京市市场监督管理局以接诉即办(bàn)“每月一题”为抓(zhuā)手，与(yǔ)住建在内的部门协同联动，集中治理，出台多项举措加(jiā)强老(lǎo)旧电梯安全监管。

　　9月9日，北京市住建委联合北京市市场监督管理(lǐ)局、北京(jīng)市住房资金管理中心制(zhì)定发布了《住宅(zhái)老旧电梯(tī)应急更换程序(xù)指引》（以下简称《指引》）。

　　据了解，《指引》面向的是北京市住宅物(wù)业(yè)管(guǎn)理项目中投入使用时间超过20年、按照《电梯(tī)制造与安装安全规范》GB7588-1995及更早标准制(zhì)造，且运行故障率高、群众反映强烈的在用(yòng)老旧(jiù)电梯。《指引》明确提出，当电梯定期检验报告结论为不合(hé)格且有一个以(yǐ)上重点检(jiǎn)验(yàn)项目不符合，发生危及安全使用情况时，可申请应急支取住宅专项维修资金进(jìn)行电梯更换。

　　芮娟告诉记者，《指引》从提出使用建议、启动公(gōng)告抄(chāo)告、编(biān)制使用(yòng)方案、组织(zhī)比选、竣工验收、结果公告等九(jiǔ)个环节对(duì)电梯应急更换进行全过程指导，使得整个流程更加清晰和(hé)标准化(huà)。为更换电梯所需的使用建议书、告知书、使用方案、工程验收单等编制(zhì)了参(cān)考模(mó)板，填补了此前无制式模板的空白，减少了(le)申请人自行准备材料的时间和难度。

　　同时，还引入专户管理(lǐ)银行提供第三方服务机制，由专户(hù)管理银行免(miǎn)费向申请人提供第三方监理、结算审价(jià)服务等，有助于(yú)加(jiā)强施工过(guò)程管理，同时减轻业(yè)主全流程(chéng)管理负担。

　　维修金不够(gòu)怎么办？

　　目前，随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，老旧小区占比越来越高。截至2022年年底，中国城镇既有(yǒu)房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%。另(lìng)据住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部最近披露(lù)的数据，我国目前有一大批(pī)存量(liàng)住房处于“中年维修(xiū)期”，老(lǎo)旧小区占比接近40%。

　　而当前针对房(fáng)屋公共部位、公用设施设(shè)备，例如电(diàn)梯、外立面防水、消防、上下水系统的(de)维护和改造(zào)主要依赖于住宅专项维修资金。浙商证券首席分析师杨凡告诉记者，住宅专项维修资金由住(zhù)户交纳，通常按照(zhào)住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至(zhì)8%收取，2008年《住宅专项维修资金(jīn)管理办(bàn)法》才进入执(zhí)行阶段，2008年(nián)以前住房维修资金相(xiāng)对较少。

　　此外，涉及归集住宅专项维修资金的房屋类型仅包括(kuò)商品住宅及售后公(gōng)有住房，维修(xiū)资金(jīn)的(de)规(guī)模能否有效覆盖长周期维度各类住房维修保养以及当前的资金调取流程等有(yǒu)待进(jìn)一步完善解决。

　　今年8月底，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新(xīn)闻发布会上，住房和城乡建设(shè)部副部长董建国在介绍关于“加(jiā)快构建房地产发展新模(mó)式”时，提出(chū)了六项需(xū)要重点关(guān)注的工作，其中包(bāo)括研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险(xiǎn)制度构(gòu)建全生命周(zhōu)期房屋安全管理长效机制。目前，包括上海在(zài)内的22个城市正在开展房屋养老金试点。

　　董建国强调，对于房屋养老金，个人账户通(tōng)过(guò)交纳住宅专项维修资(zī)金(jīn)已经有了(le)，试(shì)点的重点是(shì)政府把公共账户建立起来。

　　据了解(jiě)，公共(gòng)账户由政府负责建立，从试点城(chéng)市看(kàn)，地方政(zhèng)府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，但目前已有明确举措建立(lì)公共账户的城市案例较少(shǎo)。

　　如何提(tí)升现有的住(zhù)宅专项维修基金使用效率，以及部分年代(dài)较为久远(yuǎn)的住(zhù)宅是否(fǒu)需要个人补(bǔ)缴(jiǎo)相关(guān)资金，仍是市场关(guān)注的重点。

　　据了解(jiě)，北京市于1992年(nián)开始建立住宅专项维修资金制度，为推动住宅的维修改(gǎi)造，保障业主的居住安全(quán)发挥(huī)了重要作用。然而，当前一些住宅的专项维修金仍存(cún)在支取使用(yòng)不便(biàn)、补建续筹(chóu)落实难(nán)等问题。

　　对此，今年4月份(fèn)，由北京市住建委起草的《北京市深(shēn)化住宅专(zhuān)项维修资金(jīn)管(guǎn)理改革的(de)若干措施（征求意见稿）》（以下简(jiǎn)称《征求意见稿》）提(tí)出，开发建设单(dān)位在出售(shòu)房屋后，要(yào)督促购房人交纳(nà)住宅维修金。对于(yú)还未(wèi)出售的房屋，由开发建设单位交纳，待房屋出售时再与(yǔ)购房人就已交纳的住宅专项维修资(zī)金进行结算划转。如未足额(é)交纳，则(zé)不(b房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？ù)予办理不动产登记。

　　对于房改售房中有很多小区(qū)仍未交纳住宅(zhái)专项(xiàng)维(wéi)修资金的(de)情况，《征求意见稿》提出(chū)，应交未交的(de)房改售房单位要按国家和(hé)本市规定的商品住宅专项维修资(zī)金(jīn)交纳范围和标准补建，可使用售(shòu)房款补建，不足部分应由各单位自(zì)筹。如售房单位改制合并(bìng)，应由承继单位补(bǔ)建；如(rú)售房单位(wèi)破产灭(miè)失，应由其上级单位补建；市属国有企业非经营性资产移交的，应由(yóu)接收单位补建。

　　改(gǎi)革(gé)措施(shī)施行后，售房单位(wèi)再按照(zhào)房改政策出售公有住(zhù)房(fáng)时，应在市住宅专项维(wéi)修资金管理系统中建立专(zhuān)维资金账户。业(yè)主卖房或抵押时，要向(xiàng)不动(dòng)产登记机构(gòu)提供(gōng)足额交纳(nà)住(zhù)宅专项维(wéi)修金的相关凭证。

　　除了利用住宅专项维修资金外，北京也(yě)有部分区政府因地制宜筹措住宅维修、更新资金。比如北京朝阳区建立了住宅老旧电梯修理改造更(gèng)新救济机制，以“政府鼓励，分类实施”为原则，针对住宅专项维修资(zī)金未(wèi)交纳或交纳不齐全的住宅(zhái)电梯实施资金补助，鼓励物业或者居民自(zì)筹一部分资金，政府补(bǔ)助一部分资金(jīn)，共同(tóng)解决(jué)老(lǎo)旧住宅电梯更(gèng)新难(nán)的问题。

　　据《北京日报》报道，位(wèi)于朝阳区的卧龙小区，建于1997年，电梯投入使(shǐ)用近(jìn)20年，但由于该小区住宅专项维(wéi)修(xiū)资金交纳不足无法提取(qǔ)，无法筹集电梯更新资金，电梯更新一度停滞(zhì)。今年，朝阳区市场监管局主动对接物业公司和小区居民代表(biǎo)，通过资金补助推动老旧电梯更新，其中救济资金占比近七成。

责任编辑：李桐

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