一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪 些挑战

楼(lóu)市(shì)低迷使(shǐ)得土地财政收入持续(xù)减收。

财政部最新数据显示，一季度地方政府性(xìng)基金收入(rù)中的国有土地使用(yòng)权出让收入（下称“土地出让收(shōu)入”）为8147亿(yì)元，同比下降(jiàng)6.7%，其中3月(yuè)份同比下 降 21%。

在稳楼市系列政策持续发力(lì)下，与2023年一季度土地出让收入降幅（-27%）相比(bǐ)，今(jīn)年一季度土(tǔ)地 出让收入降幅有明(míng)显缩窄。但这一收入一季(jì)度持续下行，低于年初中央与地方预算中对(duì)土地出让收入全年企稳预期。

图片(piàn)来自平安证券(quàn)研究所

土地出让收入是一个(gè)对(duì)当下土地出让成交反应比 较滞
后(hòu)的数据。因为按照相关规(guī)定，地方政府(fǔ)跟企业达成(chéng)土地成交后，一般要在10天内签(qiān)订土地出让合同(tóng)，合同(tóng)签订 一个(gè)月内需要缴纳50%土地出让价(jià)款，剩余价款(kuǎn)在一年内(nèi)付(fù)清。理论上，上述土地出让收入存在至少1个月乃至1年的时滞。

因此，相(xiāng)比于土地出让收入，市场(chǎng)机构统计的土地出让金更能(néng)反映当下土地(dì)成交情(qíng)况。

根据民生(shēng)证(zhèng)券固收(shōu)首席分析师(shī)谭逸鸣团队研报数据，今年一季度全国土地出让(ràng)金同比下(xià)降14%。

这一(yī)数据意味着后续土(tǔ)地出让收入(rù)增长将继续承压。一季度土(tǔ)地出(chū)让收入低迷
跟房地产市(shì)场低迷直接相关。近些年，房地(dì)产市场低迷，销售面积和价格持续下降
，开发商资金紧(jǐn)张(zhāng)，地方土地出让收入持续下滑(huá)。

国(guó)盛证券首席经济学(xué)家熊园分析认为(一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战wèi)，3月份地方土地(dì)出让收入降幅较前两个(gè)月明显走(zǒu)阔，前期土地出让收入加快入库的(de)影响正(zhèng)逐步显现。从(cóng)地产销售数据来(lái)看，3月30大中城商品房销售(shòu)同比-47%、未有好(hǎo)转(zhuǎn)，在房(fáng)地产市场表现偏弱的背景下，叠加(jiā)前期加快入库，后续土地(dì)出让收(shōu)入增(zēng)速可能继续承压。

国金证券首席经(jīng)济学家赵伟分析(xī)，年初新房成交延续低迷态势，土地成交溢价率、成交面积仍处过往较低水平，土地出让收入能否完成企稳仍需跟踪。根据2023年土地(dì)出让收入占比测算(suàn)，若国有土地财(cái)政收入下降(jiàng)10%，对应政(zhèng)府(fǔ)性基金收入下滑9%，广义财政支出增(zēng)速下降(jiàng)近2%。后续土地出让收入能否企稳或是影响广义财(cái)政支出强度(dù)的重(zhòng)要因(yīn)素之一。

国家统计局数据显示，今年一季度全国房地产开发(fā)投资（按可比口径）同比下降9.5%，房地(dì)产开发(fā)企业房(fáng)屋施工面积同比(bǐ)下降11.1%，新
建商品房销售(shòu)面积同比下降19.4%，房地产开(kāi)发企业到位资金同比下降26.0%。

尽管一(yī)季度全国(guó)土地出让(ràng)收入呈现下滑，但省 份间情况有明显差异。

比如，根据地方财(cái)政部门数(shù)据，一季度江西(xī)土地出让收入同(tóng)比下降22.4%，云南这一(yī)收入同比下降6.7%。

谭逸鸣梳理数据发现，从土(tǔ)地出让金(jīn)数据(jù)来看，一季度(dù)上海、北 京、福建
、山东、重庆、陕西等地土(tǔ)地出让金出现明显增长，广东、江苏、浙江、安徽、江西、河南等地土地出让金则出现明(míng)显下滑。

图(tú)片来自民生证券研究(jiū)院

“从各省份拿地房企的属(shǔ)性(xìng)来看，2023年第一季度全国范围内国有企业(yè)拿地占比为67%，而2024年(nián)第一季度
，全国国有企业拿地占比达到了82%，国有企业拿地的金额出现了大幅增长。”谭逸鸣称。

一位基(jī)层财(cái)政局长(zhǎng)告诉第一财经，今年当地一季度土地(dì)出让收(shōu)入略有(yǒu)增长，总体看(kàn)今年(nián)土地出让收入形势应该比去年好些。

根据中央与地方预算报告，预计2024年地方政府性基金预算本级收入约6.63万亿元，增长0.1%。

政府性基金收入(rù)中近九成收(shōu)入来自土
地出让收入。外界预计，今年地方整体上土(tǔ)地(dì)出让收入能止跌。2022年和(hé)2023年土(tǔ)地出让收入分别同比下降23.3%和13.2%。

从地方上来看，由于房 地(dì)产市场预期还不稳定，增收(shōu)难度大，像一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战江苏、浙江、四川等地预计(jì)今年土地出让(ràng)收入继续有所下滑；广东、辽(liáo)宁(níng)等地预计收入有所(suǒ)增长。

粤(yuè)开证券首席经(jīng)济学家罗志恒曾告诉第一
财(cái)经，房地产形势变化较快。政
策力(lì)度持续加码将推动商品(pǐn)房(fáng)和土地市场逐步(bù)企稳(wěn)。2024年，中国(guó)经济将(jiāng)延(yán)续疫后恢复态(tài)势，房地产在政策作用下预(yù)计逐步筑底，供 需两端(duān)政策加码有助于提(tí)振市场信(xìn)心，促进土地市(shì)场成交。

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