合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地产进入深(shēn)度洗牌阶段，稳健的房企(qǐ)以长期主义的战略定力，在周期中跑赢大(dà)市。

　　8月30日，合生(shēng)创展集团发布了2024年中期(qī)业绩报告(gào)。报告期(qī)内，合生(shēng)创展集(jí)团的总资产达2875.26亿港(gǎng)元(yuán)，与去年基本持平；营业(yè)收入为138.09亿港元；净利润(rùn)为10.83亿港元；毛利润为37.61亿港元，毛利率维持在约27%的高水平(píng)，显(xiǎn)著(zhù)高于行业平均水平。

　　当房企不(bù)再争规模时，利(lì)润水平成为考量企业综合能力的(de)关键指标。

　　毛利率水(shuǐ)平在(zài)地产开发结算收入和毛(máo)利率普遍下行的背景下，合生(shēng)创展集团凭借其优质的土地储备和高端精品战略，实(shí)现了(le)远高于行业不足20%的(de)平均毛利率(lǜ)。同时，在确保经营稳健的前提下，经过两年多的努力，公司累计压降负债超过345亿港(gǎng)元，境外公开市场债务已实现清零。

　　毛利率(lǜ)遥遥领先，“开发(fā)+运营”业务稳健增长

　　尽管楼市利(lì)好(hǎo)政策频出，但随着“规(guī)模(mó)竞合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零速”时代的结束，房地产行业的(de)销售数据逐渐回落，持(chí)续考验着房(fáng)企(qǐ)的盈利能力。当下，行业(yè)普遍面(miàn)临增收不增利、毛(máo)利率跌至(zhì)10%以(yǐ)下(xià)以(yǐ)及(jí)资产(chǎn)减(jiǎn)值准备计提的困境。

　　然而，在(zài)市场(chǎng)波动的环境(jìng)中，合生创(chuàng)展集团以27%的毛利率(lǜ)位居行业前列，甚至超过多家头部房企。

　　王牌产品加持(chí)和多元化板块发力，是合生创展集团稳健经营的关键所在。首先(xiān)，缦品牌的高销售(shòu)去化率和强大的品牌溢价能(néng)力(lì)为(wèi)公(gōng)司带来了大量现金回笼；其次(cì)，商业板块和轻资产(chǎn)运营业务已进入收(shōu)获期，底层(céng)资产质量高，运营收益率也保持在较高水(shuǐ)平。

　　2024年上半年(nián)，合生(shēng)创展集团(tuán)实现合约销(xiāo)售额(é)88.5亿元，其(qí)中缦系产品占集团住宅销(xiāo)售的(de)70%。从区域表现来看，环渤海区域占总(zǒng)合约销(xiāo)售的28%，其中缦合(hé)北京销售(shòu)10亿元，缦云北京销售7亿元；长三角区域占52%，其(qí)中缦云(yún)上海(hǎi)销售(shòu)38亿(yì)元，领跑上海总价(jià)2500万元以上的高端住宅市场；大湾区占20%，其中缦云广州销售6亿元，湖山国际销售约(yuē)2亿元。此外，合生(shēng)创展代(dài)管代建(jiàn)的缦云ONE项目于今年5月开盘，上半年合约销售(shòu)额已超过20亿元。

　　值得(dé)一(yī)提的是，截至2024年6月底，合生创展集(jí)团地产交楼销售收入约96.9亿港元，交(jiāo)付建筑面积为(wèi)43.8万平方米，平均交楼价格(gé)为每平方米22122港元，同比上涨24%。

　　业内(nèi)人士认为，合生创展在(zài)开发(fā)业务中实现了交楼(lóu)价格逆势(shì)上(shàng)涨(zhǎng)，销售去化率远高于行业平均水平，背后体现出其多重核心竞(jìng)争力。

　　合生创(chuàng)展持续深耕一线城市的(de)高端改善性物业开发和运营(yíng)，其(qí)地产板块73%的土地储备和商(shāng)业板块95%的(de)土地储备位于一(yī)线城市，这些(xiē)高(gāo)能级城市(shì)核心地(dì)块项目的保值增值特(tè)性，为公司稳定(dìng)毛利率和(hé)现金流收入做出了(le)重大贡献。

　　为了进一步扩大新产品(pǐn)的市(shì)场影响力，合生创(chuàng)展推出(chū)了“与城市(shì)共生计划(huà)”，并(bìng)升级了缦品牌的“全域生态”服(fú)务战略，将(jiāng)高端物业服务提升至战略层面(miàn)，以产品力与服务力并重的模(mó)式，推动企业内生增长。

　　从中国城镇化发展趋势看，合生创展精准把握(wò)居民对高品质(zhì)住宅的(de)需(xū)求，专注于“满足多样化改善性(xìng)住房(fáng)需求”，建设“好房子”并提供“好服(fú)务”，为其在房地产行业下半场(chǎng)的竞争中奠定了坚实基础。

　　目前，合生创展(zhǎn)已形成了以地产、商业、合生活、基建和投资五大板块并驱发展的多元化业(yè)态布局(jú)，这种稳健且多元的模式，使其在(zài)地产开发之外的各项经营和服务业务也得到了独(dú)立成长，进(jìn)一步增强了公司的营收和盈(yíng)利(lì)能力。

　　其中(zhōng)，商业(yè)板(bǎn)块的表现尤为突出。合(hé)生商业定位为商业(yè)生态链价值创造(zào)者，迅速拓展版图，商业运营能力逐步提升，形成了轻、重两大管理模(mó)式的双平台业务格局。

　　截至2024年6月底，合(hé)生商业租(zū)金收入约为20亿人民币。合生创展的商业板块业务已遍及北京、上海、广州、深圳、成都(dōu)、无锡等十余个(gè)主流城市，拥有100多个商(shāng)业地产项目，已建成(chéng)运营(yíng)项目面积超过500万平方米，服务上亿城市人(rén)口，其中(zhōng)80%以上的项(xiàng)目(mù)分布在“北上广深”四大一线城市。

　　从项目运营表现来看，自有核心品牌合生(shēng)汇商场的销售(shòu)额和客流量均超出市(shì)场预期。以北京朝阳合生汇为(wèi)例，其(qí)2024年上半年销售额超过35亿人(rén)民币，同比增长42%，日均客流(liú)同比增长10%，表现优于热门核心商圈。此外，上海(hǎi)五(wǔ)角场合生汇2024年上半年销售额超过(guò)30亿人民币，同比(bǐ)增长(zhǎng)35%。

　　商业板块运营能力的提升(shēng)，不(bù)仅为合生创展集团带来了(le)稳定的现(xiàn)金(jīn)流收入，还在整体上起到了补充和稳定作用，并为合生商业进行第三方轻资产拓展战略提供了强有力的支(zhī)持。

　　轻资产(chǎn)提速，独立(lì)第三方管理(lǐ)面积占比突破20%

　　在当(dāng)前行业及市(shì)场进入资产价值重(zhòng)估的周期，大量资产亟需盘活以提升效率，资金流向也在寻找能够抵御通(tōng)胀风险的标的。

　　在此背景下，轻资产平台作为专(zhuān)业的运营服务商，迎来了广(guǎng)阔的市场机遇。从构建房(fáng)地产行业新(xīn)发展模式的角度来(lái)看，扩大轻资产业务布局(jú)已成为未来发展的重要方向。

　　合生创展集团早在2015年便推出了商(shāng)业管理轻资产平台(tái)——合商科技。实(shí)际运(yùn)营效果显示，合商科(kē)技显著提高了集(jí)团的商业专业化管理(lǐ)能力(lì)，增强了商业(yè)项目的市(shì)场(chǎng)价值(zhí)，同时(shí)为(wèi)公司带来了(le)可观的收入与利润，优化了整体的利润结构。

　　合生创展集团认为(wèi)，轻资产不仅是公司战略转型(xíng)的重要途径，也是优化公司轻重收入和利润结(jié)构的(de)必要举措，更是公司应对市(shì)场周合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零期波动、实现长期稳健发展的关键路径。无论(lùn)是在商业管理、不动产基金还是品牌住宅冠名及销售方面，合生创展都在积极拓展(zhǎn)轻(qīng)资产(chǎn)布局。尽管市场机遇不断(duàn)涌现(xiàn)，集团强调，在拓展时应保持“稳中有进”的节奏，避免盲目扩张。

　　基于这(zhè)一战(zhàn)略(lüè)，2024年，合生商(shāng)业的轻资产业务再度取得进展，首次(cì)进入江苏省无锡市，项目位于市中心，具(jù)有显著的区位优势。截至2024年6月30日，合生创展独立第三方签约管理面积总计达113万平方(fāng)米，较去年同(tóng)期增长4%，占(zhàn)合生(shēng)商业总管理面(miàn)积(jī)的20%以上。

　　合生创展透露，位于北京(jīng)的超极合生(shēng)汇西区(qū)计划于下半年开业，将(jiāng)与东区商业体结合，打造一个集潮奢珠(zhū)宝、美妆高端化妆(zhuāng)品、新能源汽车、餐饮、亲子和(hé)潮流空间等多(duō)元业态为一体(tǐ)的(de)全新概(gài)念综合体。此外，集(jí)团还计划在下半年推出更(gèng)多(duō)商业品牌(pái)，进一步扩大市场影(yǐng)响力(lì)。

　　轻装上阵(zhèn)，境外公(gōng)开市场债(zhài)务已清零

　　房企偿(cháng)债(zhài)高峰已(yǐ)至，财务稳健者才能(néng)赢(yíng)得下半场的入场券。

　　根据中指研究院的统计数据，2024年房企到期债(zhài)券规模达7703.1亿元，较上(shàng)一年(nián)超过9500亿元的到期余额下降19.6%，但整体债务规模依然处(chù)于较高水平。

　　合生创展(zhǎn)集团自2022年起，在保持正常经营发展的同时(shí)，主动(dòng)有序地压降负债规模。根据公司披露，截止2024年7月1日，合生创展的有(yǒu)息负债规模为807亿港元（剔除已于7月1日偿还的北京(jīng)朝阳合生汇CMBS后），累计压降超过345亿港元，降幅约(yuē)30%，年均(jūn)降幅约为10%。

　　合(hé)生创展集团(tuán)表示(shì)，考虑到7月初偿还的81亿港元后，公司一年(nián)内到期的债务占比(bǐ)从2023年的43%下降至28%；剔除合约(yuē)负债后的资产负债率与(yǔ)2023年末基本持平，维持在59%。

　　关于未来的偿债安排，合(hé)生创展透露，目(mù)前公司境外公开市场债务已完全(quán)清零。截至2024年(nián)中期，公司公开市场债务仅为89亿人民币，同(tóng)比下降23%。此外，合(hé)生创展于7月(yuè)1日如期兑付了朝阳合生汇(huì)74.5亿(yì)CMBS后，目前境(jìng)内公开市场仅剩两单CMBS，存量规模为15亿人民币，这(zhè)些债务均有(yǒu)优质的底层资产（如上海财富广(guǎng)场、天津国际大厦）支持，并且均为(wèi)单一投资人，基本消除了公开市场违约风险。

　　展(zhǎn)望未来，合生创展表示，公司将继续坚持审慎稳健的财(cái)务政策，强(qiáng)化财务风险控制能力，充(chōng)分发(fā)挥资产优势并提高资本运作效率(lǜ)，持续优化债务结构。合生创展强调，公司有息债务均对应优质的底层资产，通过(guò)资产销售和运营可实(shí)现(xiàn)债务自循环，确保(bǎo)集团运营的稳定与可持续发展，从而构建更坚(jiān)实的(de)财务安(ān)全垫。

　　展望下半年，合生创展集团表(biǎo)示(shì)，尽管市场将继续在波动中逐步恢(huī)复，公司将重点关注现金流回款和(hé)利润目标的实现，坚定(dìng)执(zhí)行“四保方针”，以(yǐ)“保(bǎo)交楼(lóu)”为首要目标。同时，合生创展将结合供求关系的新(xīn)变化及人民对高(gāo)品质住宅的期待，致力于打造(zào)优质产品并提升服务水平。

责(zé)任编辑：刘万里 SF014

未经允许不得转载：天津电机维修_天津进口电机维修_天津特种电机维修_天津发电机维修合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零