多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点

随着国庆金九银十的传(chuán)统旺季到来(lái)，存量房贷成为(wèi)市场热议话题。

9月5日，网络消息称工商银行、招商银行等多家大行APP测(cè)试“存量房贷(dài)利率调整”功(gōng)能，财联社记者咨询(xún)工商银行、招商银(yín)行客服(fú)，得到回应(yīng)称存量(liàng)房贷利(lì)率调整的申请端口为去年统一调整存量(liàng)房贷利率所设，并非最新上线。

不过，对于存量房贷的关注热度未减。

本周一(yī)，对于上周
五市场(chǎng)传闻(wén)放开转按揭业务(wù)，招行行长王良表示，尚(shàng)未接收宏观管理部门(mén)、人民银行或者(zhě)金融总局的意见，也没有征求过商(shāng)业银行 等各(gè)方面的 意见。

不过，王(wáng)良(liáng)认为，一旦推出这方面的(de)政策(cè)，会对银(yín)行业的(de)存量按揭利率带来负面(miàn)影(yǐng)响。相信宏观(guān)管理部门会做好充分(fēn)的论证和(hé)研(yán)究，之后再推出类似的政策。

9月(yuè)5日，某大行(xíng)业务人士对财联社表示，转按揭目(mù)前仅限深圳
地区可以操作，且只限于商业(yè)贷款转公(gōng)积金贷款(kuǎn)。转按揭涉及到(dào)结清(qīng)原有房贷合同，再换
其(qí)他银行重新申请房贷，如果没有统一政策，只能视为抵押贷款操作。

9月4日，华西(xī)证券宏观联席首席分析(xī)师肖金川认(rèn)为(wèi)，今年7月政治局会(huì)议提出“及早储备并适时(shí)推出一批增量政策举措”，参考去年8-9月存量房贷利率下调，接下(xià)来也存(cún)在下调存量房贷利率的可能性(xìng)。

存量房(fáng)贷已经下调一轮，成(chéng)效显著(zhù)

上述多位银行业务人士提到，去年央行曾统一引导银行下调存量房贷(dài)的利率(lǜ)水平。

中金(jīn)公(gōng)司9月(yuè)2日报告显示，2023年10月，存量房贷利率下调采(cǎi)用(yòng)存量利率下调至不低于发放时城市利率(lǜ)下限的方式，根据央行的统(tǒng)计，超过22万亿元(yuán)存量房贷利率下调（占存量按揭约60%），平均降幅约70bp，涉(shè)及(jí)超5000万户、1.5亿人，减少借款(kuǎn)人利息支出每(měi)年1600-1700亿元。

8月30日，某(mǒu)大行(xíng)深圳分行个贷人士对财联社表示，如果允许转按揭可(kě)能(néng)会涉及到同业竞争，甚(shèn)至(zhì)打价(jià)格(gé)战，到时候银(yín)行经营可能会更难。不过(guò)，存量信贷(dài)利率应该还可以下调，对银(yín)行的息差和供(gōng)楼压力都有好处(chù)。

浙商证券(quàn)梁(liáng)凤洁认为，考(kǎo)虑(lǜ)到居民降低按揭利率的(de)呼声较高(gāo)，居民利(lì)息(xī)负担仍然较重。预估(gū)目前银行按揭存量利率成本为4.14%左右，对比6月新发(fā)放按揭利率3.45%，还是有下(xià)调空间。综合考虑，存量房贷(dài)降息有可(kě)能，但不(bù)一定允许转按揭，更(gèng)有可能是降(jiàng)低存(cún)量按揭加点。

中金公司分析师林英(yīng)奇测算，按照(zhào) 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，存
量按揭利率下(xià)调70bp估算可(kě)降低借款人月供约400元，节(jié)约月供(gōng)和总还款额(é)约5%。

9月4日，华西证券(quàn)肖(xiào)金川认为，存量房贷利率下调还可以抑制提前还(hái)贷带来的(de)压力。

根据央行《区域金(jīn)融运行报告(gào)》，2023年8月全国个人住房贷款提前(qián)还款额达到4324.5亿元。政策出(chū)台后的9-12月，房(fáng)贷月均提前还款(kuǎn)金(jīn)额降至(zhì)约3870亿元，较8月下降(jiàng)10.5%。

肖金(jīn)川(chuān)表示，利率下调(diào)幅 度较大的地区，如湖北、河南和江西，提(tí)前还贷金额(é)降(jiàng)幅分别达到(dào)42.1%、27.5%和22.2%，高于全国(guó)平均。

37.8万亿存量房贷减负，将拉(lā)动消费和经济

从刺激消(xiāo)费和经济角度，肖金川发现，2023年四季度，全国城镇居民消费倾向较2019年同期低3.7个百分点。但是利率下调较(jiào)多的(de)地区中，湖北(běi)和江西较(jiào)2019年同期分别低2.4个百分点(diǎn)和1.3个百分点。说明下调(diào)存量房贷利 率较大的两个地(dì)区，其居(jū)民消费倾向恢复相对更快。

今年(nián)7月 政(zhèng)治局会议提出“及早储备并适时推出一批增量政策(cè)举措”，参考去年(nián)8-9月存量(liàng)房贷利率下调，接下(xià)来也存在下调存(cún)量房贷(dài)利率的可能性。

肖金(jīn)川测算(suàn)，按照2024二(èr)季度存量房贷规模37.8万亿元计算，居民部门每年需偿还(hái)的房贷利息最多可减(jiǎn)少约3000亿元。