华泰固收：地产政策迎来窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码可能

来(lái)源：华泰睿(ruì)思(sī)

517新政后，各地频繁发文(wén)支持国企开(kāi)展收(shōu)储工作，但实际落地规模尚小。从(cóng)地方实践来看，收储对房源(yuán)的要求兼顾安全性和收益性，商办、小户型在现阶段更(gèng)容(róng)易落地。我们认(rèn)为资(zī)金平衡是收储落地和可持续的关键，由于保障(zhàng)房以保本微利为原则，且租售比普(pǔ)遍(biàn)较低(dī)，低成本资金来源和收购议价对资金平衡更为重(zhòng)要，尤其是增(zēng)量(liàng)资金(jīn)，有待中央+地方进一步支持。此外，存量房库(kù)存与保障房需求的错配也(yě)在一(yī)定程度(dù)上限制(zhì)了收储扩围。8月地产(chǎn)销售偏弱，地产下行惯性(xìng)仍待扭转，9月地产进入(rù)传统(tǒng)销售旺季，地产(chǎn)政策也迎来(lái)窗口(kǒu)期，关注收储(chǔ)、房贷、限购(gòu)等政策加码的可能。

核心观点

当前地产收(shōu)储的进展

517新政以来地方频繁发文鼓励收储，但出台(tái)具体方案和实际落(luò)地的(de)并不多(duō)。我华泰固收：地产政策迎来窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码可能们从部分城市的征集公告看收储的基本条(tiáo)件，具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)：现房(fáng)为主；多数不限制商品房类型(xíng)，住宅/商办均可；普遍要(yào)求“权属清晰+区位便利+批量优先”；房源面积大多(duō)要求在120㎡以下；收购价格多采用成本法，为“土(tǔ)地成本+建安成本+5%利润(rùn)”；企业属性不限，但要求资产负(fù)债(zhài)和法(fǎ)律关系(xì)清晰。从郑州等城市的(de)案例来看，原先(xiān)纳入租赁住房(fáng)贷款支持计划试点的城(chéng)市(shì)收储进(jìn)展较快(kuài)，商办、小户型在现阶段更容易落地。尽管收储(chǔ)不限制房企属性，但国(guó)企在资源(yuán)协同上可能更具优势。

收储(chǔ)扩围(wéi)约束：资金平衡与供需错配

2024上半年保障房建设筹集(jí)达成年(nián)度计划的66.2%，“十四五(wǔ)”保障房建设筹集已(yǐ)近尾声。保障房的民生属性决定了保本微利的原则，资金平衡(héng)是收储落地和可持续的(de)关(guān)键(jiàn)。第一(yī)，当前收储资金主要为“央行再贷款+银行贷(dài)款+财政(zhèng)补贴+国企自筹”，有待中央资金+地(dì)方财政进一(yī)步引导支持(chí)。第二，公(gōng)寓、写字(zì)楼等商业房源由于户型更适配(pèi)保租房、供给过剩(shèng)导致收购时议价空间(jiān)更大，在现阶段较(jiào)住宅更容易落地。第三，重点城市租售比普遍较低，在无(wú)补贴情形下(xià)，运营收益(yì)覆(fù)盖成本仍有(yǒu)难度，影响收储(chǔ)扩围。此外(wài)，收储扩围还(hái)需考虑保障房在城(chéng)市能级、区位、项目资质上的供需错(cuò)配问题。

政策窗(chuāng)口期到来，关注收储等(děng)加码可能

8月地产一(yī)二手房成交同比走弱，一线虽有韧性，但对二(èr)三线(xiàn)的(de)传导效(xiào)应(yīng)不足(zú)。截至8月 25日，21城库存去化周(zhōu)期在20个月以上，去库存压力仍大。9月进入地产传统(tǒng)销售旺季，同(tóng)时也是政策窗口期。从领先指标(biāo)看，8月末贝壳(ké)新房/二手房KMI指标低位震荡，经纪人对短期楼(lóu)市预期并未有显著(zhù)改善，“金九银十”成(chéng)色有(yǒu)待观察，政策可能进一步放松。收储方面，关注再(zài)贷款投放进度和可能的增(zēng)量资金（PSL、专项债、特别国债等），许多城市已发布收(shōu)储(chǔ)征集公告或摸排配售型保障房购房需求，若收储政策加码，地方有望加(jiā)速跟进。此(cǐ)外，关注房贷利率下调、一线限购放松等可能性。

风险提示：收储进展不及预期，房企信用风险。

正文(wén)

当前(qián)地产收储的(de)进展

517新政以来，地方(fāng)纷纷发文鼓励收储，尽管(guǎn)多数还在政策筹(chóu)备(bèi)阶段，但(dàn)也有部(bù)分城市已经发布了(le)房源征集公告，从中可一(yī)窥(kuī)收储的基本条件(jiàn)。8月7日，深(shēn)圳安(ān)居集团发(fā)布《关于收购商品(pǐn)房用作保障性(xìng)住房的征(zhēng)集通告》，成为首个明确在全市(shì)范围内开展收储的一线城市，示范效应较强。在深圳之后，8月19日(rì)，长沙市保(bǎo)障性住房建设发展有限公司(sī)也发布了收储征(zhēng)集公告，除了面积上限放宽到120㎡以外(wài)，内容与深(shēn)圳基本一致。从近(jìn)20个城市(shì)的征集公告来看，收储对房(fáng)源的要求兼顾安全性(xìng)和(hé)收益性，具体(tǐ)包括(kuò)：

1）现房为主。房(fáng)源大多要求为已竣工未售(shòu)的现房项目，仅少数城市放宽至准现(xiàn)房。例如广(guǎng)州增城区允许收购已取得预售许可证的商品房，沈阳允许收(shōu)购主体已封顶且一年内能够(gòu)具备交付条件的准现房项目。

2）多数不(bù)限制商品房类型。房源性(xìng)质上，桂林、南宁(níng)、泸州明确限(xiàn)定为住宅，多数城市要求商(shāng)品房即可，包括住宅(zhái)、公寓(yù)、商业办公房(fáng)、宿舍等。

3）要求权属清晰+区位便(biàn)利+批(pī)量优(yōu)先。各地的收(shōu)购方案中，普遍要求房源权属清晰可交(jiāo)易，不能存在抵(dǐ)押(yā)和法律纠纷，保证项目的合法合规(guī)性，能够满足金融机(jī)构的贷款(kuǎn)条件。在区位上，要求房源所属项(xiàng)目周边交通便利、配(pèi)套设施完(wán)善，满(mǎn)足一定的车(chē)位配比。此外(wài)，整栋或整单元未(wèi)售、可封闭管理的(de)项(xiàng)目优先，便于收购议价、集中改造和后(hòu)续运营。

4）房源(yuán)面积大多要求在120㎡以(yǐ)下。深(shēn)圳安居集团要求房源面积在65㎡以下，其他城市面积上限相(xiāng)对宽松，70、90、120㎡均(jūn)有，配售、配(pèi)租可设(shè)定差异(yì)化(huà)标准，中小户型更适合出租，例如烟台、威海、沈阳要求配租型不超过70㎡，配售型(xíng)不超过120㎡。

5）收购价格大多(duō)采用成本法。已发布(bù)公告的城市中，收(shōu)购价格多以同地段(duàn)保(bǎo)障性住房重置成本为参考上限(xiàn)，即划拨土地(dì)成本+建安成本+不超过5%的利(lì)润。与其他城市不同，重庆(qìng)嘉寓房屋租赁(lìn)公司采用收益法测(cè)算(suàn)，收购价格(gé)为测算基础价和市场价的加权平均(jūn)值（分别为60%和40%），测算基(jī)础价=租金收益折现*修正系数+房屋残(cán)值折现，市场价以同地段相(xiāng)似房源近半年平均成交单价为参考，再根据重庆市半年内住宅销售(shòu)价格(gé)指(zhǐ)数进行修正。

6）房源(yuán)企业属性(xìng)不限，但要(yào)求资产负债和法律关系清晰。部(bù)分城市(shì)明确房源(yuán)企业近3年不得有违法违规行(xíng)为。

从部分重(zhòng)点城市的(de)案例来看(kàn)，原先纳入(rù)租赁住房贷款支持计划(huà)试点的城(chéng)市收储进展较快，商办、小户型在(zài)现阶段更容易落地。尽(jǐn)管(guǎn)收储(chǔ)不(bù)限制(zhì)房企属性，但国(guó)企在资源协同上可(kě)能更具优势：

郑州：收储(chǔ)规模较大，房源(yuán)以商办为主(zhǔ)

郑州自2021年下半年(nián)起筹备收储(chǔ)，2022年正式开展收储工作，由郑州城发集团全资子公司(sī)郑州城发安居有限公司作(zuò)为收储主体。2023年(nián)1月(yuè)央行设(shè)立1000亿租赁住房贷款(kuǎn)支持计划，郑州为8个试点城市之一，城发安居收(shōu)储进度加快，收购存量房包括商办(bàn)、住宅、工业厂房、产业园等多(duō)种业态(tài)，以商办(bàn)公寓为主，住宅项目为(wèi)辅。收购后主要(yào)用作人(rén)才公寓(yù)。

根据顶端(duān)新闻(wén)，截至2024年6月(yuè)末，郑州城发已累计(jì)收购存量房(fáng)超过11.1万套，已(yǐ)投运3.5万套，预计到2024年底投运房量将超过5万套。2025、2026年城发安居计划每年投运2-2.5万套，预计到2026年底，整体投运的人才公(gōng)寓规(guī)模(mó)将(jiāng)超过10万套(tào)。人才公寓(yù)申请条(tiáo)件(jiàn)为满足45岁以下、在(zài)郑州无(wú)房、大专以上(shàng)学历，租金为市场价的70%，定价对新市民新青年有较强的吸引力(lì)。

福(fú)州(zhōu)：首批存量房改建保租房已入市

福州也是租赁住房贷款支持计划的(de)8个试点城市之一，截至8月末(mò)累计收购存量房(fáng)已超(chāo)过9500套，预计在2025年前分(fēn)批入市。福州市属国企福州左海集(jí)团旗下的福州安住发展(zhǎn)有限公司(sī)为收储主(zhǔ)体(tǐ)之一。7月，福州安住发展新增收(shōu)购了麓岭花园、融侨融(róng)寓等5个(gè)楼盘的154套住宅，房源总建筑面积为13077平方(fāng)米，平均每套建筑面积(jī)85平方米(mǐ)，最终以底价(jià)2.73亿元成交，均价为20848元/平方米。从收购对象来看，收(shōu)储并不限制房企属性，5个楼盘中，麓岭花园(yuán)、融侨融寓、瑧茂公馆、香山时代花园(yuán)均(jūn)为民企项目（万科、融侨、福州(zhōu)安景、福建(jiàn)中庚置业）。嘉岚华庭开发商为福(fú)州中嘉实业有限公司，为(wèi)国企中(zhōng)建系旗下企业，收购房源84套，为5个项目中最多。嘉(jiā)岚华庭为安置型(xíng)商品房项目，此次(cì)收华泰固收：地产政策迎来窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码可能购(gòu)的84套房源为房(fáng)企原先配建的保障房。

截至24年7月，福州安住发展有限公司已累计收购约5000套存量住房，第(dì)一(yī)批149套改建保(bǎo)租房将于9月配租。除了福州安住发展以外，福州经开(kāi)区城投旗下的福州保税港(gǎng)国利集(jí)团也承接了收储任务。2023年12月，福州保税港国利集团以约(yuē)3亿(yì)元收购了697套存量住(zhù)宅(zhái)，2024年(nián)8月15日起，其中455套改(gǎi)造后保(bǎo)租房开(kāi)始招租，为福州首批(pī)入市的改建(jiàn)保租房。此(cǐ)次455套房源在(zài)户型、房屋状态上提供了多样化的选择。房屋面积在(zài)45-135㎡，租期在1-5年，毛坯房租(zū)金(jīn)在(zài)400-1000元/月，装修房租金为950-2600元/月，租金第二年起(qǐ)每两年递增3%。考虑收购时每套均价约43万元，若(ruò)平均租(zū)金在1075元/月，租金回(huí)报率或可达3%。

武汉：首单收储为央(yāng)企商办项目

8月(yuè)16日，武汉市首(shǒu)单利(lì)用(yòng)保障性住房再贷款收购存量(liàng)商品房项目用作保障性住房正式落地。武汉安家保障性住房有(yǒu)限公司收购(gòu)招商(shāng)蛇口旗下(xià)的招商愉樾项目和空港中心三(sān)期项目，收购面积超过2万平方米(mǐ)，预计可转(zhuǎn)化为500余套保障性租(zū)赁住房。根据湖北住建官微(wēi)，招商愉樾3栋(dòng)2号(hào)楼(lóu)项目整体建(jiàn)筑面积13192㎡，预(yù)计转化为334套保租房，每间平均建(jiàn)筑面积39.5平方米。空港中心城三期2号楼(lóu)项目整体建筑面积8506.57㎡，预计转化为(wèi)168套保租房，每间平均建(jiàn)筑面积50.6平方米。

重庆：收购房源以70平米以下为主

重庆为租赁住房贷款支持计划试(shì)点城市之一。2024年2月，重庆嘉寓公司和重庆建渝住房租赁基金联合收购(gòu)了7个项目的(de)4207套房源，这些(xiē)房源(yuán)将主要集中(zhōng)在轨道交通站点和(hé)商业商务区、产业园区、校区、院（医院(yuàn)）区等“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下的小户型为主，并预计将于2024年下半年开始(shǐ)陆续投入运(yùn)营(yíng)。6月23日，重庆嘉寓(yù)首个批量收购租赁住房项(xiàng)目佳(jiā)寓(yù)光环店正式投用，每套面积在36-38平方米，月租金为1500元(yuán)左右(yòu)，开业后出租率在95%以上。

珠海：国资房企与(yǔ)母(mǔ)公司合作收储

7月31日，华发股份发布公告，将其子公司华奔公(gōng)司(sī)名下的所有存量房(fáng)产以2.66亿元的价格(gé)转让给珠(zhū)海(hǎi)安居集团，珠海安居(jū)集团也是华发股(gǔ)份控股股东华发集团的全资子(zi)公(gōng)司。随后在8月9日，华发股份再次发布公告，拟与公司控(kòng)股股东(dōng)珠海华发集团有限公司或其(qí)子公司开展存量商品房及配(pèi)套车位交(jiāo)易业务（含达到预售条件的房源），总交易(yì)金额(é)不超过120亿元。本次交易方式(shì)包括但不限于直接出售商品房、出(chū)售房地产项目公司股权。交易价格(gé)则根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估(gū)报(bào)告(gào)，确定最终交(jiāo)易(yì)价格并签订正式合同。8月8日，华发集团、珠海安居集团已(yǐ)经与建设银行广东(dōng)省分行签署战略合作协议，建行广(guǎng)东分行向安居集团(tuán)提供(gōng)不超过200亿元的综合授(shòu)信支持，三方将在传统金融(róng)业务、安居住(zhù)房业务、住房按揭业务等领域强化合作。

收储扩围(wéi)约束：资金平衡与供需错配

“十(shí)四五(wǔ)”保障房(fáng)建设和筹集还有多少空(kōng)间？2021-2023年，全国已建设筹集(jí)保障性租赁住房572万套，完成“十四五”对保租房规划目标的65.7%。2023年8月《关于规划建(jiàn)设保障性住房的(de)指导(dǎo)意见(jiàn)》（14号文）出台，保障房建设(shè)“配售+配(pèi)租”并行(xíng)推(tuī)进。根据住建部(bù)，2024年1-6月(yuè)，全(quán)国(guó)已建设(shè)筹集保障房112.8万(wàn)套（包含配售(shòu)和配租两种），完成年度计划170.4万套（间）的66.2%，完(wán)成投(tóu)资1183亿元。“十四五”保租房(fáng)建设筹集已经进(jìn)入尾声，预计配售型保障房将成(chéng)为保障房供给的重要增量，但短期落地规模还比较小(xiǎo)。据我们不(bù)完全(quán)统计(jì)，40个城市2024年计划筹集配售型保障房(fáng)合计近14万套。

保(bǎo)障房(fáng)具有民(mín)生属性，以保本微(wēi)利为原则，资金平衡是收储(chǔ)落(luò)地和可持续的关键(jiàn)，涉及资金来源、收购议价(jià)、运营收益等。保障房建设是一项(xiàng)重大(dà)民生工程，主要是为了解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困(kùn)难问题。配租型保障房(fáng)的租金应低(dī)于同地(dì)段同品质市场(chǎng)化租金(jīn)，且年租金涨幅存在限制，例如北京、上海的保租房租金不得超过同(tóng)地段同品(pǐn)质(zhì)市场评估(gū)租金的90%，年租金涨幅应低于同地段同(tóng)品质市场(chǎng)化长租房租金涨幅，且不得(dé)超过(guò)5%。配(pèi)售(shòu)型保(bǎo)障房的运营以保本微利为原则，以(yǐ)“土地成本+建安成(chéng)本(běn)+适度(dù)合理利润”定价，福州、西安、东莞、厦门部分项(xiàng)目拟定配售价格(gé)为同区域商品(pǐn)房(fáng)的5折(zhé)左右。保障房“保基本”的属性决定(dìng)了收储价格不能过高，一方面(miàn)需要低(dī)成本的资金(jīn)来源，另一方面取决于(yú)收购双方对价格的博弈。此外，当地租华泰固收：地产政策迎来窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码可能售比和房价走势也是保障房运营收益的参考指标。

第一，从资金来源看(kàn)，当前收储资金主(zhǔ)要为“央行(xíng)再贷款+银行贷款+财政补贴+国企自筹”，由(yóu)于各地收储还在试点阶段，保障房再贷(dài)款和金融(róng)机(jī)构贷(dài)款投放规模尚小，有待中央(yāng)资金(jīn)+地方财政进一步引导支持(chí)：

1）保障房再贷款：517新政后，租赁住房贷款支持计划已并入保(bǎo)障房再贷款工具。截至2024年6月末，3000亿元保障房再贷款中(zhōng)，央行已发放(fàng)再(zài)贷款资金121亿元(yuán)，考虑到(dào)该工具“先贷后借、按季发放(fàng)”，金融机构实际发(fā)放规模应更高(gāo)。根(gēn)据新华社，截至6月末，金融机构已发放近250亿元租赁(lìn)住房贷款。保障(zhàng)房再贷款利率为(wèi)1.75%，资金成(chéng)本较低，有利于引导商业银(yín)行贷款支持收储，不过当前投放(fàng)规模尚(shàng)小，支持范围还(hái)比较有限。

2）银行贷款：商业(yè)银行在保障房再贷款利率基础上(shàng)加点，实际贷款发放利率可能在(zài)2.8%左右，贷款期限最长可达30年。地方保障房建设运(yùn)营(yíng)主体也可以向政策行申请贷(dài)款，2023年5月至2024年1月，国开行在福州、济南、天(tiān)津、青岛等(děng)地发放保障性租(zū)赁住房试点专项贷款约40亿元(yuán)。政(zhèng)策行贷款的融(róng)资成本较低，不过对筹集房源、资金用途、项目收益率等也有严格(gé)的审批条(tiáo)件。

3）地方财政(zhèng)补贴：由于租售比较低，保障房项目(mù)投资回报率要覆盖贷款成本+运(yùn)营成本+税收等仍(réng)有一定挑战。若地方财政给(gěi)予一定比(bǐ)例的补贴，或可有效缓解国企(qǐ)收储的资金压力。例如，郑(zhèng)州市对郑州(zhōu)城发安居收(shōu)购存量房给予(yǔ)“一次性(xìng)补贴+贷款(kuǎn)贴(tiē)息”，使得(dé)收(shōu)购(gòu)存量房(fáng)的实际资金成本明显下降。不过，一次性补贴和贷款(kuǎn)贴息存在滞后性，需要列入地方财政预算，经人大审批后才能支(zhī)付(fù)，收储(chǔ)主体在短(duǎn)期仍有集中资金支出的压(yā)力(lì)。

4）国企自(zì)筹(chóu)：保障性住房项目(mù)资(zī)本金比例最低(dī)为20%，项目资本金部(bù)分需要收储主体自行筹措。

第二，从收购议(yì)价(jià)的角度，与住(zhù)宅相比，商业房源收购在现阶段更容易落地。

1）写字楼(lóu)、公寓等(děng)商业项目更(gèng)容易满足保租房(fáng)的小户型要(yào)求，而商品住宅户型在趋势上向改善需求倾斜(xié)，中小户型产品(pǐn)占比较低(dī)，符合收储要求的(de)房源较有限。根据中指研究院(yuàn)，2023年30个代表城市住宅销售套数以90㎡以上为主，新房市场需求(qiú)主力为90-120㎡产品。除(chú)厦门外，30个城市(shì)90㎡以下产品成交占比普遍(biàn)低于40%，杭州、成都、苏州等11个城市不足10%。与2022年相比，30个城市中有(yǒu)17个(gè)城市90㎡以下住宅套数成交占比下降。

2）商业地产库存高企(qǐ)、空置率上升，容易(yì)达(dá)成更低的(de)收购折(zhé)扣。受资金成本和租金回报(bào)率约束，国企希望以(yǐ)较低的价(jià)格达成(chéng)收购。当前我国商业地产过剩(shèng)问题凸显，截至2024年6月末，一(yī)线城市(shì)优质(zhì)写字楼空置(zhì)率在18%-22%，一线写字楼和零售物业租金同比普遍下滑。考虑到运营成本和回笼资金需(xū)求，以(yǐ)住宅为主业的开发商(shāng)有动力将收益(yì)一般的(de)自持商办大幅折价出售给国企。

第三，运营(yíng)收益上，重(zhòng)点城市租售比普遍较低，在无补贴情(qíng)形下，收储后的运(yùn)营收益覆盖成本仍(réng)有难(nán)度，影响收储扩围。人口净流入的大(dà)中城市对保租(zū)房需求较大，但同时，高能级城市租售比更低，根据诸葛数据，2024年上半年重点50城平(píng)均租售比(bǐ)为1：590，远低于国际合理水平（1：200-1：300）。50城平(píng)均租金回报率为2.03%，部分一二(èr)线城市(shì)租金回报率不足2%。参考平均租(zū)金回报率(lǜ)，假若平均(jūn)贷款(kuǎn)成本为(wèi)2.8%，存量房收购折扣需在7.25折以下(xià)，租金收益才能覆盖贷款成本，从试(shì)点情况看(kàn)，当前收购折扣普(pǔ)遍更低(dī)，但是否能(néng)持续以低价收(shōu)购、后续运营收益能否持续覆盖(gài)贷款利息、税收、运营费用(yòng)等，仍然(rán)存在不(bù)确定性。

除了资金平衡，收储还需考(kǎo)虑保障房(fáng)的供需错配问题：

1）城市(shì)能(néng)级(jí)上，高能级城市保障房需求大，但商品房去库存(cún)压(yā)力相对较小，租(zū)售比较低(dī)，存量房回购动(dòng)力(lì)不及高库存城市。低(dī)能(néng)级(jí)城市库存高企更加突出，租售比相对较(jiào)高，但人口和产业不(bù)足以支撑大规模(mó)回购(gòu)存量房改造为保障房；

2）区(qū)位上，存量难(nán)去化商品房本身可能存在交通条件不佳(jiā)、周围(wéi)配套设(shè)施欠缺的问(wèn)题，符合收购(gòu)要求的核心区域住宅和商办供(gōng)给有限；

3）项目资质上，亟需回(huí)笼资金、参与收(shōu)储积极性较高的存量房(fáng)项目可能存在复杂的抵押和债权关系，难以满(mǎn)足收(shōu)购(gòu)要求。

政策窗(chuāng)口期到来，关注收储等加码(mǎ)可能

8月地产销售仍偏弱，二三线压力较大(dà)。8月30城商品房成交面积环比-9.74%，同比-24.31%，环比降幅较7月收窄(zhǎi)11.7pct，但同比降幅较(jiào)7月走(zǒu)扩7.5pct。8月26城二手房成交面积环比-16.03%，同比+1.71%，同比增幅较7月收窄26.5pct。分城市能级看，一线、二线、三线新房同比分别+5.71%、-39.88%、-13.90%，二手房同比分别+38.58%、-1.25%、-19.43%，一线房地产(chǎn)市场存(cún)在韧性，但对二(èr)三线的传导(dǎo)效(xiào)应不足，房地产市场下行惯性仍存。

商品住宅去化周(zhōu)期仍偏长。截至8月25日(rì)，21城库存去化周期为20.4个月(yuè)，一线、二线、三线分别为14.1、18.9、35.9个月，与7月末(mò)相比，一线去(qù)化周期略(lüè)有下降，二三线城市去化周期有所拉长，去(qù)库存(cún)压力仍大，有(yǒu)待通过收(shōu)储等方式进(jìn)一步推动存量房去化。

9月进入地(dì)产(chǎn)传统销售旺季，同时也是政策窗口期，关注收储、房贷、限购等政策加码的可能(néng)。从贝壳领先指标来看，截至8月25日，50城(chéng)新房(fáng)、二手房KMI指数分别为36.2、32.5，环比前一周上(shàng)升，但仍处(chù)于(yú)低位，经纪人对短期楼(lóu)市预期并未有显著改(gǎi)善(shàn)，“金(jīn)九银(yín)十(shí)”成色有待(dài)观察。若地产销售仍较弱，政策可能(néng)进(jìn)一步(bù)加码。在收储方面，关注(zhù)再贷款投放进度，以及(jí)可能的增量资金来源(yuán)（PSL、专项债、特别国债等），由于许(xǔ)多城市已发(fā)布收储征集公告或摸排配售型保障房购房需求，若(ruò)收储政策(cè)加码，地(dì)方有望加速(sù)跟进。此外，关注房贷(dài)利率下调、一线限购放松等可能(néng)性。