曾经的温州首富“坠落”

来源：@界面新闻微博

界面新闻记者 |杨冰柯(kē)

界面新(xīn)闻(wén)编辑 |李慎

头顶近200亿的短期债务，浙江最神秘的地产商新(xīn)湖(hú)中宝(bǎo)（600208.SH）迎来国(guó)资(zī)入股，很快将在资本市场上改(gǎi)名换姓，但遗留问题却远远(yuǎn)没有(yǒu)解曾经的温州首富“坠落”(jiě)决。

1994年，浙江温州人黄伟创(chuàng)立了新湖集团。2006年，新湖集团将旗下 14家房地产公司通过定向增(zēng)发的方式(shì)装入中宝股份，后改名新湖中宝。

黄伟在资本市场上(shàng)攫得(dé)第一桶(tǒng)金后进(jìn)入房(fáng)地产行(xíng)业，一度成为“温州首富”，但黄本人很少接受媒体(tǐ)采访并在公(gōng)开场合露(lù)面。黄伟的发家历程(chéng)，以及他低调的个人风格让新湖集团一度披上了神秘外衣。

在浙商地产圈看来，黄伟一直(zhí)保持着“金融思维”做房地产：新湖土地开发周期普遍较长，黄伟(wěi)2000年就手握大量(liàng)土(tǔ)地但不急并于开发，坐等土地升值(zhí)。

这种开发(fā)模式一(yī)度让(ràng)黄伟和(hé)新湖积累了丰厚的(de)“土地红利”资本，但随着地产行业进入高(gāo)周转时代，新(xīn)湖和(hé)黄(huáng)伟的“金融式”地产开发模式遭到挑战。

当(dāng)地(dì)产商们野心(xīn)勃勃在(zài)规模上“大干快上”那些年(nián)（2016-2020年），黄伟(wěi)的(de)新(xīn)湖中宝靠吃前些年的“土地”老本，并没(méi)有积极扩张。黄伟保持着土地的慢开发和(hé)待价而(ér)沽，把重心放在金融投资(zī)上，几(jǐ)年间(jiān)，新湖投资了中信银行、温(wēn)州银行、万得信息技术(shù)股份有限公(gōng)司、杭(háng)州(zhōu)趣链科技公司等。

土储方面，除上(shàng)海、杭(háng)州等个别城市外，新(xīn)湖整(zhěng)体土(tǔ)地质量并不优质，主要在浙江三四线城市如乐清、平阳(yáng)、舟山、温岭等。

土地的慢开发使经营(yíng)性现金流(liú)不足，同时，新湖的(de)金融投资(zī)回报短时(shí)间内不能满足其支付土地、开发等各种成本和债(zhài)务。

其后，新湖(hú)干脆走上了“卖地(dì)求生”之路。据不(bù)完(wán)全统(tǒng)计，2019年(nián)-2020年，新湖中宝合计转让南通启(qǐ)新、南(nán)通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置(zhì)业、上海中瀚等11个项目(mù)公司股权，交易对价总计227.6亿元。

但即便如此，新湖的债务问题还是没有得到实(shí)质性缓解。同时，新湖持有的优(yōu)质土地(dì)资(zī)产所剩无几，雪上加(jiā)霜的是，房地产形势已(yǐ)大不如前。

2021年后，房地产行业进(jìn)入急剧下(xià)行周期，大多数房(fáng)地产商(shāng)销售额大幅下(xià)降，新(xīn)湖中宝2024年销售额却逆势增长，但这主要(yào)是因为新湖中宝去年同期销售(shòu)额基数低(dī)。

2021-2023年，新湖中宝合同销售额297.36亿(yì)元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下滑，这也使新湖自身造血功能急剧减弱(ruò)，经营现金流严(yán)重(zhòng)不足。

根据新湖中宝2024年半年报，新湖(hú)中宝实现合同销售面积20.78万平方米(mǐ)，合(hé)同销售收入43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。实现(xiàn)营业收入126.19亿元(yuán)，同比增长344.68%；归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润15.35亿元，同比(bǐ)下降4.84%。与多数同行一样(yàng)，新湖增收(shōu)不增利。

新湖中宝最令同行艳羡的是毛利(lì)率，根据新湖中宝(bǎo)中(zhōng)报，公司结算(suàn)均价4.37万元/平方(fāng)米，结(jié)算毛利率42.42%，该毛(máo)利(lì)率远高于同行。

但(dàn)与多数地产商面(miàn)临的问题一样，融资(zī)和(hé)债务问题(tí)难解。根(gēn)据新湖中宝2024年半年报，公司期末(mò)货币资金余额(é)59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资产的31.19%，较期初减少(shǎo)6.44亿(yì)元。有息负债中，短期借款和一年内到(dào)期的有息负债合计188.92亿元，占比59.92%，一年以上有息负债(zhài)126.36亿元，占比(bǐ)40.08%。

近(jìn)189亿的(de)短期和一年(nián)内有息负债是新湖中(zhōng)宝(bǎo)手握货币资金的(de)3倍，公司债务风险已(yǐ)站在“悬(xuán)崖”边上。

大背景是(shì)，近三年来房(fáng)地(dì)产企业(yè)融资遭遇(yù)困境，即便是万科这样的优质企业，在融资(zī)方面都捉襟见肘(zhǒu)，虽然2024年以来，中央不断释放融资利好，但实际能惠及到浙江民企(qǐ)的利(lì)好少之又少。

黄伟(wěi)开始筹谋抱国资 “大腿”。2020年开始，新湖中宝先后在衢州成立了新(xīn)湖(hú)智造、新湖城市发展、衢州新允(yǔn)科技合伙企业（有限合伙）、衢州慧景企业管理有限公(gōng)司等公(gōng)司。

2021年11月(yuè)，新湖中宝把大本营从浙江嘉兴迁到(dào)衢州(zhōu)，次月就全(quán)部完成(chéng)了迁曾经的温州首富“坠落”址。

2023年2月，新湖中宝公告控股股东新湖集团(tuán)与衢州市新安财通签署了股份转让(ràng)协(xié)议，新(xīn)湖(hú)集团欲向后者转让其持(chí)有的8.6亿股（占据总股本的比例为10.11%），转让(ràng)价(jià)格为2.64元/股，涉及金额(é)约为22.7亿元。

2024年1月，新湖中宝公告称(chēng)，新湖集团以及其一(yī)致行动人恒兴力，与衢州国资旗下的衢州智宝签署(shǔ)股权转让协议，转让所持公司18.43%的股份，转让价款合计现金30亿元。

6月5日，经过连续交割后，新湖中宝(bǎo)完成第二次18.43%股份(fèn)的转让，衢州国资成为(wèi)新湖中宝第一大股(gǔ)东，合计持股达到28.54%。

至此(cǐ)，衢州国资合计投(tóu)入(rù)52.76亿元，战略入股新湖中宝正式完成。

衢州国资在去年取(qǔ)得(dé)一个董事席位的基础(chǔ)上(shàng)，还将向新(xīn)湖中宝董事会推荐一名副总裁候选(xuǎn)人，负责(zé)公司财务(wù)监督工作。

据新(xīn)湖中宝公告，公司名称将变(biàn)更为“衢州信安发展股份有限公(gōng)司”，证(zhèng)券名称改名为“衢州发展”。

国资入股能救得活曾(céng)经的温州首富黄伟和他的新湖系吗？

根据新湖中宝2024年半年报，这(zhè)家企业目前(qián)地(dì)产在售项目有沈阳仙林金谷、沈阳新湖湾、南通新(xīn)湖海上明珠城、上海天潼里、上海昼锦(jǐn)华苑(yuàn)、瑞安新湖秋(qiū)月园等。

上海项目(mù)是新湖最优质资产。报告期内，新湖天潼里已开售小高层去化近六成。上海位于黄浦老城厢核心的昼锦华苑（锦园）8月首次开盘推出33套房子，户型310-390平米，首日售罄，揽(lǎn)金18.27亿。

上海优质项目入市使新(xīn)湖销售额有了(le)一定保障，但对比其债务，却是杯水车薪。

此外，7月以来，新湖集(jí)团还陷入了员工理财“爆雷”风波(bō)。

自2012年起，新湖系旗下公(gōng)司以“福利(lì)性产品”的名义，鼓励(lì)员工购(gòu)买公司定(dìng)制的由华鑫信(xìn)托发行的信托产(chǎn)品，每年开(kāi)放(fàng)二次，或存续或到(dào)期还本付息。投资者一年期、二年(nián)期、三年(nián)期的收益率分别为10%、11%、12%，后续偶(ǒu)有波动。

根据投资者提供的文件显示(shì)，截至7月15日，华鑫(xīn)信托·新湖集团(tuán)单一资金信托(tuō)尚(shàng)有31.318亿元及(jí)预期收益未兑付(fù)；华(huá)鑫信托·信源5号集合资金信托尚有15.493亿元本金及预(yù)期收(shōu)益未兑付。两者金额共达约(yuē)46.811亿(yì)元。

记(jì)者拿到的一份投资者(zhě)文件显示，上述信托理财的投资者大多都是新湖的(de)员工以及亲(qīn)友(yǒu)团。

上述投资者对界面新闻记者表示，违(wéi)约后，他们就一直去新湖集团维权，但(dàn)公司始终没有给予明确的回(huí)复。

直到员工大范围集结，几乎很(hěn)少露面的黄(huáng)伟在8月9日出现在了投资者面前。黄伟向投(tóu)资(zī)者表示，“做生意做了四十来年(nián)，哪里知道我们一个几百亿资产被(bèi)人(rén)抢(qiǎng)走了，也是很意外的事情(qíng)，希望大家跟公司共(gòng)渡难关，我们的这个矿、资产(chǎn)一定会拿回来，拿(ná)不回来可能我要破产，我如果这样可能(néng)比你们要惨。”

黄伟口中的“矿”指的(de)是新湖集(jí)团(tuán)的控(kòng)股子公司浙江(jiāng)新湖能源（持股比例85%）通过其全(quán)资子公司北京华易隆(lóng)鑫(xīn)贸易有限公司（以下(xià)简称“华易隆鑫(xīn)”）持有的(de)新(xīn)疆宜化矿业有限公司41.08%的股权，目前华易隆鑫已列为被执行人，该公司所持有的新疆宜化矿业股权被(bèi)浙江和湖北两地法院冻结。

但(dàn)黄伟(wěi)的解释和恳请并没有(yǒu)太大说(shuō)服力(lì)，投资(zī)者们没有放下担忧，也不认(rèn)可黄伟(wěi)所说的矿产和自己投资信托的关联。目前来看，尚没有好消(xiāo)息出现，刚入主新湖的衢州国资也没有对(duì)外表(biǎo)态。

国际评级机构标普近期发文称，如果新湖中宝(bǎo)的自身情况没有(yǒu)发生任何显著的有利(lì)变化(huà)，其无法偿付债务曾经的温州首富“坠落”(包括潜在的不良债务交(jiāo)换)的风险可能会随(suí)着公(gōng)司流(liú)动性减弱(ruò)而增加。同时，新湖中宝(bǎo)实际(jì)控制人(rén)变(biàn)更为国有企业，可(kě)能有助于新湖中宝(bǎo)保持与银行和其他金融(róng)机(jī)构的关系，但此举(jǔ)可(kě)能无(wú)助于解决境外债券兑付事宜。

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