交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了

　　来源：地产K线

　　文/乐居财经 严(yán)明会

　　首创城发(fā)董事长(zhǎng)刘永政，又 多了一个新身份。

　　8月21日，首(shǒu)创集团公告，贺江川因到达退休年龄，不再担任董事长职务。刘永政接替为首创集(jí)团的新任董(dǒng)事长，并不再担任首创集团总经(jīng)理职位。

　　首创集团是首创城发母(mǔ)公司(sī)，成为(wèi)首创(chuàng)集(jí)团董事长(zhǎng)，刘永政无疑又向(xiàng)上走了一(yī)步。而这，距离他(tā)成为首创城发董事长还不足一年半。

　　这一(yī)年多来，刘(liú)永政带领下的首创(chuàng)城发(fā)，还是给外界带来了些不一样的成绩。

　　前不久(jiǔ)，华夏首创奥莱REIT在上交所(suǒ)上市了。

　　从去年12月开始申报，到路演，再到(dào)正(zhèng)式上市(shì)，这单(dān)以济南(nán)首创奥莱项目和武(wǔ)汉首创奥莱项目作为顶(dǐng)层资产(chǎn)的(de)消费REITs，历时近九(jiǔ)个月(yuè)，最终敲开交(jiāo)易(yì)所大门。

　　当轻资产成为行业(yè)的流行词，商业等基础设(shè)施REITs被认为是房企在存量时代(dài)的第二增长曲线。这对首创城(chéng)发更是如此。

　　2021年(nián)11月，首创城发对(duì)首创置业（首(shǒu)创(chuàng)置业股份(fèn)有限公(gōng)司）进行吸收合并，首创置业于香港联交所退市，成为首创(chuàng)城发全资子公司。

　　同年，首创城发与首创集团进行内部资源整合，首创集团将
持有的首创经中(zhōng)（天津）投(tóu)资有限公司（首创(chuàng)经中）、首创新城镇建设投资(zī)有限公司（首创新(xīn)城镇）及(jí)北京市绿化隔离地(dì)区基础(chǔ)设施开发建设有(yǒu)限公司(sī)（北(běi)京绿(lǜ)基）等资产注入首创城发。

　　由此，以城市综合开(kāi)发、城(chéng)市综合运营(yíng)及城市更新升(shēng)级(jí)三大业务板块作为主营业务的首 创城发(fā)诞(dàn)生了(le)。首创城发，宣布从传统开发向城市(shì)运营转身。

　　此次华夏首创奥莱REIT的上市，被首创城发看(kàn)作(zuò)是一个里程碑(bēi)事件。

　　在华(huá)夏首(shǒu)创奥莱(lái)REIT的上市仪(yí)式，刘永政(zhèng)就表示，华夏首创奥莱REIT不(bù)仅是(shì)首创(chuàng)奥莱业务发展的(de)新起点，也是中国奥(ào)莱发(fā)展史上的 重要里程碑。

　　不过(guò)，从业绩表现看，首创城发 重组的这(zhè)三年并不是十分如意(yì)。

　　其(qí)近日披(pī)露的中期(qī)报告显示，2024上半年，首创(chuàng)城发营业(yè)收入88.63亿(yì)元(yuán)，同比下降了14.94%；实现净利润-33.91亿元(yuán)、归母净利润-36.87亿元。

　　去年上半年，首(shǒu)创城发(fā)净(jìng)利润-17.69亿元，归母(mǔ)净利润-19.72亿元，今年(nián)前(qián)六(liù)月利润亏损进一步(bù)扩大。

　　虽(suī)然归母净利润亏损，但今年上半年(nián)，首创城发少数股东却实现
了2.96亿元的正向利润，比去年同期的2.03亿元还有所增长。

　　拉长时间来(lái)看，2021、2022、2023年，首创城发分(fēn)别实现营业收入356.29亿元、253.76亿元、256.97亿元，实现归母(mǔ)净利润6.07亿 元、-8.78亿元、13.94亿元。

　　数据(jù)显示，在2022年
，首创(chuàng)城发(fā)就开始出现了较大亏损，但在2023年(nián)扭(niǔ)亏为盈。查阅其2023年度(dù)报告，首创城发在(zài)去年实现正向盈利(lì)并不是来自经常性业(yè)务(wù)，而是通过
出售(shòu)资产录得了(le)较大的投(tóu)资收益。

　　去年12月，首创城发及其控股股东首创集团以99.68亿元的交易对价，将首(shǒu)创经中（首创经中（天(tiān)津）投 资(zī)有限公(gōng)司）51%股权转让给了经(jīng)中合创（北(běi)京）城(chéng)市建设合(hé)伙(huǒ)企(qǐ)业（有限合伙）。交易完成后(hòu)，首创(chuàng)集团(tuán)、首创城发合计(jì)持有首(shǒu)创经中剩余的49%股权。

　　经中合创由首创集团(tuán)联(lián)合北京国有资本运(yùn)营管理(lǐ)有限公司、北(b交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了ěi)京市基础(chǔ)设施投资有限公司、北京能源集团有限责任公司(sī)三家北京市属企业共同出资设立。该合伙(huǒ)企业目前(qián)由首创集团直接持 股40%。

　　得益于这起出售，首创城发在2023年录得(dé)的投资收(shōu)益高达98.89亿(yì)元，同比增长了885.94%。最终维持了 首创城发在该年度的正(zhèng)向 利润。值得一提(tí)的是，这个(gè)数字是首创城发该(gāi)年度归母净利润的7倍多。

　　而今年(nián)上半年，首创城发录得的投资收益为 -3.82亿元。

　　重组三年(nián)，房地产开发(fā)业务仍是(shì)首创城发营(yíng)收(shōu)的主要来源。2024年(nián)1-6月，该公司房地产开发营业收入(rù)75.09亿元，占比(bǐ)84.72%；土地一级开发1.21亿元占(zhàn)比(bǐ)1.37%；城(chéng)市运营11.08亿(yì)元，占比12.5%；其他1.25亿(yì)元，占比1.41%。

　　而近(jìn)年来，房地产行(xíng)业宏观环境(jìng)复杂多变，房企毛利率持续下降(jiàng)，首创城发整体的毛利率水平更受到(dào)明显影响。2021年度、2022年度、2023年(nián)度，该公司的毛利率分别为19.37%、12.87%、5.83%。2024年1-6月，其(qí)毛利(lì)率更下降(jiàng)至1.99%。

　　期(qī)内，首创城(chéng)发土地一级开发、其他业务(wù)均保持30%以(yǐ)上的毛利率(lǜ)水平，城市运营板块更高达56.23%。但房地产开发业务录得-7.04%的毛(máo)利率(lǜ)水平，也(yě)就是说，首创城发上半年基
本上是亏本卖房。而房地产开发业(yè)务占比(bǐ)最(zuì)大，这极大地影响
了该公司整体的毛(máo)利率水平。

　　在2024年度信(xìn)用评级报告中(zhōng)，中诚信国际表(biǎo)示，首(shǒu)创城发房地产开发板块毛利率仍处于(yú)低位，对综合毛利率仍造成一(yī)定负面影响，同期公司计提了一定规模的存货减值(zhí)，对公司利润形成(chéng)部分侵蚀，整体盈利(lì)能力仍需持续改善。

　　去年，首(shǒu)创城发的董监高人员发生了多起变更，原董事长(zhǎng)李松平也在当年3月离任，取而代之的是，刘永(yǒng)交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了政成为首创城发董事长。

　　李松平(píng)还(hái)曾(céng)是首创集团党委(wěi)副书
记、董(dǒng)事、总经理，于2016年成为首创置业董事长。2021年首创城发重组首创置业后，李松平顺理成(chéng)章成为了首创城发(fā)的董事长。

　　成为首(shǒu)创城发董事长的(de)刘永政，如今已身兼多职。

　　除(chú)了是首创集团、首创城(chéng)发董 事长，刘永政还兼任(rèn)首 创生(shēng)态（北京首(shǒu)创生态环保集团股份有限公司(sī)）、首创置业（首创
置业有限公司）董事长，以及(jí)京港地铁 （北京京港地铁有限公司）、京港十六号线（北(běi)京京港十六号线地铁有限公司）副董事长(zhǎng)。

　　其拥有法律硕士学位，在首创集团内部担任过多个重要职位，包括审计法律部副经理、法律部(bù)总经(jīng)理、副总(zǒng)经理、总(zǒng)经理(lǐ)等。

　　刘永政成为董事长并不再担任(rèn)总(zǒng)经理后，目前，首创集团的官网，并没有显示总经理是谁。仅披露了苏朝晖、孙(sūn)宝杰、邓文(wén)斌、李(lǐ)伏京4位副总经(jīng)理。

　　一肩多挑的刘永政，如今面临的一大问题(tí)，是如何将首创(chuàng)城发从亏损的状态中拉回正轨。

责任编辑：杨(yáng)红卜

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