排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅

“抢到了(le)，2670万元！超出预算两三(sān)百万元。”

8月29日，在上海中海领邸玖序二期开盘现场，几组摇(yáo)号顺(shùn)序靠前、成功(gōng)选(xuǎn)房的家庭正在交流经验。

120套房源、352组认筹，开盘选房约(yuē)半(bàn)小时、141号售罄，总销售额31.6亿元——这已经是8月上海(hǎi)第三个开(kāi)盘售罄的(de)豪宅了。

“这次还是没机会。”周南（化(huà)名）告诉《每日经济新闻》记者。他已经是第(dì)二次认购(gòu)这个项目了，上一(yī)次(cì)摇号顺序超过500号，但也近距离体验了一把“24秒卖一套豪宅”的(de)惊险与刺激。

就在前两周，市场刚刚“消化”过一批购(gòu)买力：8月(yuè)25日，上海新天地附近的锦园项目首开，33套房源一抢而空，成交金额18.27亿元；8月18日(rì)，融(róng)创(chuàng)外滩壹号院二期二批(pī)次(cì)110套超大户型开盘，1小排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅时(shí)内清(qīng)盘，销售额近57亿元(yuán)，平均每套“半个小目标”。

仅仅半个月，三个项目合计销售达到106.27亿元。

值得注意的是(shì)，2024年以来，上(shàng)海已先后有(yǒu)12个豪宅项(xiàng)目开盘，几乎次次日光。到底是什么人在买买买？

日均卖掉(diào)12.5套豪宅

售罄、日光、时光，今年的上海豪宅，已(yǐ)经不能用普通视角(jiǎo)来看待了。

总(zǒng)价(jià)2500万元以上(shàng)的豪宅，今年截至8月18日，上海共网签了2641套，并(bìng)且还(hái)有(yǒu)相(xiāng)当数量的成(chéng)交正陆续网签(qiān)。如果再加上8月成交(jiāo)的263套，那么前8个月的战绩已接近3000套。这不仅远超其他三个一线城(chéng)市，更是上海过去(qù)10年来未曾出现过的。

打响(xiǎng)2024年“日光”头炮的(de)是中海顺昌玖里。套均总价4000万元左右，首开全部售罄(qìng)，销售总额(é)196.5亿元，打(dǎ)破了全国商品房单次(cì)开盘销售总金(jīn)额纪录。

七八月的(de)市场淡季，上海豪宅却(què)入市必抢(qiǎng)：龙盛湾上二期，120套房源认购率(lǜ)239%；融创外滩壹号院二期二(èr)批次110套房源，认购率超180%；中海领邸玖序(xù)二期(qī)，有效认购率(lǜ)252%；锦园33套，项(xiàng)目开放4天开启认购，认购率152%；绿城(chéng)前滩百合园三(sān)期(qī)10套别墅，总价5300万~1亿元，认购率210%。

不断增加(jiā)的(de)供(gōng)应量，仍然能(néng)被市场吸收，购房者们几乎(hū)是“有多少买多(duō)少”。

据中指研究院(yuàn)统计(jì)，2015年2500万元及以上价位的豪宅在上海成交只有896套。此后(hòu)的8年里，大多保持着每年1600~1700套的水平。但(dàn)这(zhè)一平衡被2024年的井(jǐng)喷式供应(yīng)打破了，算上三周内售罄的融创外滩(tān)壹号院(yuàn)、锦园和中海领邸(dǐ)玖序，上海上半年平均每天成交(jiāo)12.5套豪宅。

而同期的北京，除(chú)了个别(bié)热门项目外，很少见到高(gāo)端住宅接连开盘售罄。根据(jù)中指研究院的统计，今(jīn)年截至8月18日，北京1600万元以上的住宅(zhái)网签1257套，与2023年3582套、2022年4028套(tào)、2021年3616套的成绩相比，规模缩水相当(dāng)明显。

豪宅(zhái)客户已“不(bù)太够”？

“大部分买家还是本地和江浙一带的客户，大约各占40%。”融创外滩壹号院市场负(fù)责人章宸（化名）在接(jiē)受《每日经济(jì)新(xīn)闻》记者采访时表示。

而且，这些客户(hù)出手阔绰，第一批次全款买(mǎi)房的客户占了一半左右(yòu)。

上海某豪宅项目营销负责人也向记者透露：“明(míng)显看到，今年(nián)有一些外地客户到上海来进行资产配置，特别是有核心资源(yuán)的房子(zi)。其实部分客户并不具备买房资格，但孩子(zi)在国外(wài)留学，通过毕业落户的方式获得房票来买房。”

核心(xīn)城市豪(háo)宅为何一房难求(qiú)？

镜鉴咨询(xún)创始人(rén)张宏伟(wěi)对《每日经济新闻》记者分析：“北上广深核心城市核心区域(yù)的项目存(cún)在价格倒挂(guà)，又是核心(xīn)资(zī)产，未来三到五年大概率(lǜ)是价格上行周期。”

“另一方面，核心城市政策的敏感度，以及需求支撑相对还是比较足的，每隔3~6个(gè)月出现一轮政策(cè)刺激，就会相应释放一波成交量。核(hé)心(xīn)城市的优质(zhì)资产(chǎn)在这种行情(qíng)下，又会出现独立(lì)行情。”

张(zhāng)宏伟指出，未(wèi)来三到五(wǔ)年是一(yī)个降(jiàng)息大(dà)周期。在降(jiàng)息周期里的资产配置(zhì)逻辑，肯定是核心城市的核心资产。

这些动辄半个“小目标”的豪宅，大多围(wéi)绕在上海“一江一河”，即黄浦江和苏州河区域排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅。

“和年初热销的中海顺昌(chāng)玖里相比，融创外滩壹号院(yuàn)购房(fáng)客群整体年龄要低10岁左右。中海顺昌(chāng)玖(jiǔ)里地处新天地(dì)板(bǎn)块，优势(shì)不(bù)言而喻，地缘客户认可度高；外(wài)滩壹号院所在的板块比(bǐ)较新，江浙客户中(zhōng)父母(mǔ)为(wèi)子女(nǚ)购置房产(chǎn)的占比较大。”章宸分析。

下半年等着入市的豪宅(zhái)项目中，低密度别墅、风貌住宅体量不小。以黄浦区(qū)锦园为例，周边新房和二手豪宅全(quán)是强有力的竞争者，更别提“翠湖(hú)六期”这个足够吸引全上海买(mǎi)家跨区域出手的(de)顶配项目。

不仅如此，东外(wài)滩、北外滩、虹口、静安等非传(chuán)统豪宅区域，高端(duān)产(chǎn)品更是层(céng)出不穷：弘安里风貌项目，东外滩刚刚公布案名的“保利外滩序”、翠湖滨江(jiāng)风貌别(bié)墅，静安区保利永兴里、万科中兴傲舍……

章宸透露，从今年开始(shǐ)，此后每年的豪宅(zhái)供应可能达到至少3000套。当豪宅(zhái)供应在市中心多点开花，地(dì)段毫无疑问还是最核心的竞争(zhēng)力，而对于远离传统豪宅板块的新项目、新板块，就开始拼命卷概念、卷产品、卷实景展示。

另一个层面的问题，有钱(qián)人还(hái)够不够用？答案显(xiǎn)然是：不太够。

起码在短时间(jiān)内，不足够(gòu)延续(xù)上半年“倍数认筹”的盛景。

“今年肯(kěn)定是上海(hǎi)近10年来(lái)豪宅销售额最高的，5月左右的(de)销售套数已经达到去年全年的量了。但这个客户池到底有排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅多大，能支撑多久，从市场和客研角度看，还是会有些担忧，核心资产、优质产品(pǐn)也(yě)是有限(xiàn)的。”

上述豪宅营销负责人坦言：“下半年隐(yǐn)忧还是存在的，部分高收(shōu)入行业限薪，也会带来大面积客户购买力的降维，原(yuán)来可能(néng)预算在5000万(wàn)元的现在降到3000万元。”

实际上，客户(hù)群体悄然发生了改变：一是(shì)购买力不像以前一样(yàng)能够(gòu)快速爆发，买家做决(jué)策的(de)时间更长(zhǎng)了；二是客(kè)户会反复比较(jiào)，原(yuán)先只要是市(shì)中心板块出来一个项目，都会被争抢，现在好多客户会在板块内、品牌之间、区域之间比。

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