62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困 境凸显

　　原标题：中报盘点·物企 | 62家上市物企上半(bàn)年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显

　　每经记者 陈(chén)利    每经编辑 魏文艺    

　　在房地产行业深度调整之(zhī)下，物业 行(xíng)业同样受到(dào)波及。

　　中(zhōng)物智库数据显(xiǎn)示，2024上半年，62家上市(shì)物企（不含披露年份不全的两家新上市物企）营业收入总额达1452.17亿元 ，同比增长6.25%，增速进一步放缓；净
利润总额90.06亿(yì)元，同比下降30.93%，降幅明显。

　　“2024年上半(bàn)年 确实(shí)比(bǐ)去年同期更加艰难，上市物(wù)企的发展状况(kuàng)呈现出增长放缓、利(lì)润下滑、业务调整和财务压力加大等特点。”中物智库创始人杨熙向《每日(rì)经济新闻(wén)》记(jì)者表示，但也有一些企业通过战略调整和业务创新实现(xiàn)了业绩的逆势增长。“期望下半年，物企(qǐ)能够通过优化服务和提升(shēng)项目质量来满足客户需求，走(zǒu)出当前(qián)困境。”

　　上半62家上市物企上半年共赚了90亿元，行业“增收不增利”困境凸显年，上 市物(wù)企营(yíng)收增速进(jìn)一步放缓，净(jìng)利润降幅明显。

　　中物智库数据显示，2024上(shàng)半(bàn)年，62家上市物企(qǐ)（不(bù)含披露年份(fèn)不(bù)全的两家新上市物企）营业收入(rù)总额达(dá)1452.17亿 元，同比增长6.25%（上年同期增速8.59%），增速进一步(bù)放缓。

　　其中，营收超百亿元的上市物企仅有碧桂园服(fú)务、万物(wù)云两(liǎng)家，分别为210.46亿元(yuán)、175.6亿元；有7家物企营收超50亿(yì)元，14家物企营收在均(jūn)值22.81亿元以(yǐ)上。

　　与此同时，包(bāo)括金科服务、世茂服(fú)务(wù)、正荣服务、时代邻里等在(zài)内的17家 物企收入同 比(bǐ)呈现负增长，其中
朗诗绿色生活(huó)、方圆生活服务、弘阳服务、宋都(dōu)服(fú)务四家(jiā)企业营收同比降幅均(jūn)超(chāo)过(guò)10%。

　　从净利润方面来看(kàn)，上半(bàn)年(nián)62家上市物(wù)企净(jìng)利润总额90.06亿元，同比下降30.93%（上年同期增速0.16%，2023年增速-1.57%），且降幅明显。同时(shí)这也是2021年以来物 企半年净利润总额首(shǒu)次跌破100亿元，行业“增收不(bù)增利”困境显著。

　　其(qí)中，华润万象生活盈利能力优势依旧(jiù)保(bǎo)持，2024年上半年以净利润19.2亿元稳居首位，而36.41%的增速，高出(chū)同期营收增速约20个百分点。

　　上半年共有6家物(wù)企亏损(sǔn)，36家(jiā)物业净利润负增长。其(qí)中，雅生活服务、融(róng)创服务(wù)和金科服(fú)务净亏损金额分(fēn)别为15.32亿元、4.6亿元和1.9亿元。

　　超五成物企上半年(nián)净利润同比下滑，其中(zhōng)融信服务净(jìng)利润下(xià)滑(huá)1002.9%，下滑幅度最大。而在净利(lì)润同(tóng)比增长的30家物企(qǐ)中，佳兆(zhào)业美好 和 建业新生活和时代(dài)邻里的增幅分别达到了152.3%、136.5%和117.5%。

　　具体来看，雅生活服务迎来上市6年以来的首次亏损。对此雅生活服务(wù)表示(shì)，由于在2024年5月之前，雅生活关联方(fāng)雅居乐一直如约偿债(zhài)，因(yīn)此虽然(rán)房地
产行业深度调整，雅生活服务两年来并(bìng)未对(duì)关联方款项大额计提。但是进入2024年，雅居乐无力于5月13日偿还一笔(bǐ)票(piào)据利息而首现债务违约，至此雅生活服务不得不开始计提坏账，报告期内仅(jǐn)金融资产减值损失计提金额同
比增加6223.6%至28.84亿(yì)元(yuán)。此外，其他业务板块受到经(jīng)济环境和(hé)服务品质
提升影响利润率承压。

　　融创服务在2023年同比(bǐ)扭(niǔ)亏后(hòu)，今年上半年再次亏损1.9亿元。尽管在2023年中期业绩会上(shàng)，融创服务(wù)管理层就(jiù)曾表示不会出现因关联(lián)方大额计提减值的情况，但从今年的中报来看，关联方依然对公司有着(zhe)重要影响。报告(gào)期内，融创服务(wù)金融资产减值亏损净额约为11.37亿(yì)元(yuán)，来自(zì)关联方金融资产减值亏损净额约9.54亿元，占比达到了(le)83.9%。

　　对此，融(róng)创服务管理层在业绩会上回应(yīng)称(chēng)：“关联地产公开债进行展(zhǎn)期(qī)，回(huí)款速度低于之前预期。同时(shí)，地产公开债价格作为减值模型的重要参考(kǎo)因素，上(shàng)半年价格(gé)进一步下跌
。考虑这些因素，对于关联(lián)方应收账款，进(jìn)一步减(jiǎn)值拨备。”

　　“上游(yóu)房(fáng)地产(chǎn)深度调整，直接导致物业企业管理面 积增速放缓(huǎn)及非(fēi)业主增值服(fú)务的萎缩。另(lìng)外，外拓困难重重，并 购市(shì)场冷淡，物业企业战略(lüè)调整主(zhǔ)动放弃一些效(xiào)益不佳(jiā)的项目。”中指(zhǐ)研究院物业(yè)事业部总经理牛晓娟在接受每经记者采访时(shí)表示，同时，计提应收账款减值准(zhǔn)备及商誉减(jiǎn)值准备(bèi)、高毛利业务如社区(qū)增值开展未达预期、成本持续(xù)增加(jiā)等多方面因素(sù)，导致物业企(qǐ)业(yè)增(zēng)收不增利依(yī)然延续。

　　值得注意的是，上半年物企现金流也在缩紧。

　　据中物智库统计，截至2024上半年，62家上市物企现金及现金等价物(wù)总(zǒng)额1050.20亿元，较去年同期(qī)的1095.67亿元下降(jiàng)4.15%，较2023年底的1226.04亿(yì)元下降14.34%。其中，万物云以121.97亿元居首位，碧桂园服务和保利物业(yè)均超百亿(yì)元。

　　应收账款与企业现金流表现密切相关。上半(bàn)年62家物企应收账款(kuǎn)及票据总额1040.69亿元，同(tóng)比增长12.22%，较2023年底上(shàng)涨20.92%。其中，52家(jiā)物(wù)业企业应收账款周转天数均值为(wèi)128天，与去(qù)年同期124天相比有所(suǒ)上升。

　　如碧桂园服务上半(bàn)年在计提了34.6亿元(yuán)的减值拨(bō)备后(hòu)，贸易(yì)应收款规模依然达到了185亿元，较2023年末增加了21.22亿(yì)元，其中来自第三方应收款约190亿元，计提(tí)了13亿(yì)元的减值拨备。同(tóng)期(qī)，万 物云贸易应收款和应收票据增长了39.3%，在计提5.4亿元的减(jiǎn)值(zhí)拨备前，关联方(fāng)的应收账款有38.2亿元，较(jiào)2023年末增长53.5%。

　　保利物(wù)业的回款压力主要(yào)来自(zì)第三方，上半年(nián)其(qí)第(dì)三方贸易应收款项为28.9亿元，较2023年末增(zēng)长了50.5%。而建发物业上(shàng)半年来自关联方的贸(mào)易应收款为4.28亿(yì)元，对比2023年末，增速达到了144.5%。

　　记者注意到，上(shàng)半年(nián)物企来自关(guān)联方的应(yīng)收账款依然(rán)占(zhàn)据相当大的比例。中信证券研报数据显示，2024年中期样本物企(qǐ)关联(lián)方贸易应收款相(xiāng)较于去(qù)年(nián)同(tóng)期增长了20.6%，增速相较(jiào)于2023年全年(nián)增长了3.7个百(bǎi)分点，存量贸易应收(shōu)款(kuǎn)相对于企业 净利润比 例仍然庞大(dà)。

　　为改善现金流，物企也想了不少办法：一(yī)方面(miàn)继续(xù)退出低效益项(xiàng)目。如上半年万物云就退出17个住宅、44个物业及设施管理项目(mù)，金科服务(wù)退出了近(jìn)3000万平(píng)方米 的在管项目；另一方(fāng)面，降(jiàng)低贸易应收款的规模，

　　碧桂(guì)园服务总裁(cái)徐彬淮(huái)就强调，下半(bàn)年将加大对物业费(fèi)预存(cún)方面的吸引力，通过更多活动带动物业费预存，保证小业主(zhǔ)收缴回到健康的水平。针对风险客商，碧桂园服(fú)务还成(chéng)立了追(zhuī)讨(tǎo)欠款委员会(huì)，除了总裁徐(xú)彬淮，其成员还包括执行董事(shì)肖华(huá)、独立非执行董事芮萌，以及两名核心管理层
，全面推进各项欠款追(zhuī)讨(tǎo)。

　　绿城服务首席财务官夏云(yún)表示(shì)，今年回款(kuǎn)工作的目标 为(wèi)全年(nián)综合收(shōu)缴率提升一(yī)个点，以及应收(shōu)账款余额增速低于整体营收增(zēng)速。下半年，公司将从回款意愿(yuàn)、回款策略与工具、考核(hé)机制三个方面加强回款工作，预计到年底账面现金会有进一步增加，预(yù)测较2023年底会有15%以上的(de)增(zēng)长幅度。

　　“物业(yè)管理行业(yè)发展迈入高质量增长新常(cháng)态，物业企业适时调整发展战略(lüè)，主动退出低(dī)质效项目(mù)，是对(duì)行业发展规律(lǜ)的深刻理解(jiě)和积极应对。”牛晓娟指出，面对关联方应收账款回(huí)款难、资金链压力增大(dà)等多重(zhòng)挑战，回归(guī)现金流逻辑，严控经 营风(fēng)险 ，物(wù)业企业强化催收机制、合理配置资源，确(què)保企业运营的稳定性(xìng)和可持续性。

　　中物智库则认为，在当前市场 环境中，物企要想寻(xún)找成长(zhǎng)突(tū)破，强化抵御下(xià)行压力的韧劲，不仅要加强独立性、夯实基础盘、提高服务力，也要开源(yuán)寻(xún)找到新的增长(zhǎng)机会。此外，物企还需要紧跟市场趋势(shì)，不断调整和优化自身的发展(zhǎn)战略，以适应(yīng)不断变化的市场(chǎng)环境。

　　截至2024年8月31日，64家上市物企总市值为2268.91亿港元，相较去年同期下降30.84%。其(qí)中，华润万象生(shēng)活市值持续保(bǎo)持第一，达(dá)591.17亿港元；万物(wù)云、中海物
业、碧桂园服务、保利物业、绿城服务及招(zhāo)商积余均破百(bǎi)亿(yì)港元。13家企业(yè)市值较去年同期增加，51家企(qǐ)业同比减少。

责(zé)任编辑(jí)：何松(sōng)琳

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